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房地产项目投后管理与发展逻辑 　　摘 要 本文对房地产项目的投后管理模式进行探讨，并分析其未来的发展方向。 　　关键词 房地产项目 投后管理 模式探索 　　根据国家统计局2016年全国房地产开发统计报告，房地产企业到位资金中，除贷款和自筹资金外的其他资金比上年增长31.9%，位居第一。房地产行业资金生态已由自有资金、银行项目贷款转变为风险地产基金投资、地产信托、股权投资等，出资形式丰富、融资结构模式多样化。由于房地产项目从土地资源获取到建设完成整个开发周期长，资金规模大，项目管理系统复杂，需要加强外部协调。因此其投资活动具有风险性高、管理难度大的特点。 　　由于长期以来房地产市场发展较好，加之土地稀缺、项目难求，机构投资方一般“重投前轻投后”，往往将主要精力集中到项目筛选和尽职调查方面，对投后管理以及管理中的价值挖掘没有引起足够的重视。然而随着资本投资规模的扩大，特别是随着政府对房地产市场的调控，只要有房地产项目就能赚钱的局面已不复存在。机构投资方已经认识到必须通过完善的制度和运营机制来管理资金投入后的管理模式。投后管理成为投资绩效考核的重要组成部分，越来越被机构投资方重视。 　　本文通过机构投资方对房地产项目投资管理模式的分析，阐述其中的关键节点，探讨房地产投后管理的方法，在新形势、新经济背景下，逐步确立房地产项目投后管理模式的常态化。 　　房地产项目“重投前轻投后”现象较为普遍，非银行金融机构投资方如信托、基金、财务公司等基于抗风险和便利，通常会将房地产项目股权投资性融资回报做成贷款模式，其他企业机构投资方也会将房地产项目股权投资回报做成固定收益。由于房地产项目投资回报周期长，项目整体管理复杂性较大，加之不可预见的政策调控和市场的不确定性，以及前期尽职调查疏漏和融资方自然性抗力，就难以保?C投资收益的回报。 　　一、房地产项目投后管理普遍存在的三种模式 　　（一）投前投后一体化 　　投前投后一体化模式的实质就是“投资经理负责制”。这种模式的特点在于投资经理既负责投前尽职调查、投资协议签订，同时将继续跟踪项目进展，纠正项目偏差，保障投资回报。这种模式就要求投资经理属于全能型人才，投资经理必须精通财务、工程、市场等房地产项目管理中各个环节的专业。因此该模式一般适合小型或单体项目、短期融资性项目的投资。这也造成机构投资方在不配备专业人员的情况下，更愿意将投资回报做成贷款模式。 　　（二）投后专业化 　　投后专业化就是“投后负责制”，为了弥补投前投后一体化模式的缺陷，适应大体量房地产项目，保障投资回报，机构投资方建立独立的投后管理团队，独立负责投后管理事务。它包括项目对接、介入项目内部管理和市场运作、建立风险预警机制。这种模式能够应对房地产项目管理的复杂性，持续跟踪项目进展，确保项目实施不偏离投资预期。 　　（三）投后外部化 　　该模式就是机构投资方将投后管理工作委托给外部相关专业公司，自身仅从事管理整合、绩效考核、费用核算事务。这种模式最大的特点就是机构投资方不可能与外部相关专业公司形成投资企业利益核心，仅仅是一种附着性的责权利工作动机。此外还需要额外支出管理费用，该费用也不可能附加到融资企业身上。 　　总体上看，三种模式各自适应不同类型的机构投资方，以及其发展阶段也各不相同，投后管理模式选择的核心思想是机构投资方自身业务特点在管理重心中的具体体现，也是机构投资方投资过程中投前投后的责权利平衡。 　　从以往投后管理的案例情况看，投后管理主要是由机构投资方派出项目投资经理，管理工作集中在财务方面，其管理的主要形式仅仅是收集财务报表，参加股东和重要议题工作会议，项目财务报表的流进途径是通过融资企业财务总监传递。因此，投后管理并未触及项目运作实际中，无法对项目进行方向上和目标上的把控。笔者所在的公司通过与融资企业协商，在投资协议中约定投后管理的模式和介入的深度，利用公司自身从事房地产项目开发的经验和已有的项目管理团队，尝试了投后专业化模式。 　　投后专业化管理模式必须建立由各专业工程师组成的投后管理团队，管理团队将涉及房地产项目中设计、工程、成本、财务及市场各专业部门，介入项目管理中的每一个环节。从方向、目标、计划和实施各个方面进行把关。参与项目管理流程、风险管理和指标体系的建设，同时为融资企业提供额外资源，投融资双方与项目同呼吸共命运。 　　二、投后管理和融资企业项目管理的差异 　　（一）投后管理的目标与融资企业项目管理的目标不同 　　投后管理的目标是投资收益的回报以及投入资金的安全。对于融资企业的债务风险，投后管理应采用净负债率指标，净负债率是指有息负债减去账上现金的差额除以公司权益减去永续债后净额的值。 　　由于在会计上，房地产项目的预收款对企业来讲是负债，而这种负债并不等同于借款，因此