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公租房PPPREITs融资模式可行路径选择和应用 　　【摘 要】 为缓解我国公租房项目建设运营的资金紧张及政府财政压力，文章提出在公租房领域引入PPP+REITs融资模式，并通过案例测算，探讨PPP+REITs模式解决公租房资金问题的方法和途径。对公租房PPP+REITs融资模式从政策、交易模式、市场操作等方面进行综合可行性分析，并考虑组织形式、免税情况、退出途径等12种交易模式下我国公租房REITs的可行路径。 　　【关键词】 公租房； PPP模式； REITs模式； 有限合伙； 有限公司； 免税 　　【中图分类号】 F293.33 【文献标识码】 A 【文章编号】 1004-5937（2017）22-0040-04 　　一、引言 　　近年来，我国形成了以公租房为中坚力量，经济适用房、廉住房、限价房并行的“四房”保障房体系。“十二五”规划要求在此期间建设3 600万套保障性住房，期末覆盖率达到20%，其中建设资金来源于中央和地方各级专项资金、债权融资、国有投资等融资渠道。随着融资结构的整体市场化，以持续经营为目的的公租房占有政府大量的资金，出现政府难以负担的情况。2016年底我国城乡居民存款余额为60.65万亿元，社会资本拥有巨大的投资潜力，但公租房前期投资大，资金回收期长，运营过程存在较大的不确定性，资金短缺问题成为制约公租房发展的首要因素，单纯的融资模式已很难吸引社会资本投资公租房项目。因此，对各地政府及相关企业而言，运用合理的融资模式解决公租房建设运营的资金问题迫在眉睫。本文探索性地将PPP模式与REITs结合，提出公租房PPP+REITs融资模式，吸引社会资本的参与和公租房的转让，在保证公租房属性不变的基础上，对公租房PPP+REITs融资模式可行性路径进行实证分析。 　　二、公租房PPP+REITs融资模式 　　（一）PPP模式和REITs模式概述 　　1.PPP模式 　　PPP（Public-Private-Partnership，政府和社会资本合作）模式是指社会资本和政府签订特许经营权协议，在特许经营期内为项目进行融资、建设和运营，通过发挥政府和社会资本各自的优势，提高项目服务的质量和效率，使资金的使用价值实现最大化。 　　2.REITs模式 　　REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）是指将流通性较弱、变现能力差的房地产直接转化为可在资本市场流通交易的金融产品。投资REITs可以带给投资人稳定的现金流和差异化的投资产品，并可享有资产的长期升值。REITs有机地结合了房地产、资产证券化和投资三种市场工具。中国首支REITs是2014年5月在深圳证券交易所上市的中信启航专项资产管理计划，其以缺乏流动性的不动产作为证券化基础，是我国发行REITs的探索性尝试[ 1 ]。 　　（二）公租房PPP+REITs融资模式运作程序 　　公租房PPP+REITs融资模式运作程序如图1[ 2 ]。 　　REITs基金公司募集社会资本，并与地方政府签订特许权经营协议，成立项目公司SPV，社会资本以租金收入作为回报，政府对特许经营权主体承担补足义务。特许经营期满后，政府拥有回购权利和义务，将REITs基金赎回，实现产品的终结，也可以发行新一期REITs基金实现续做，同时，项目公司SPV享受政府提供税收等方面的优惠。 　　（三）公租房项目PPP+REITs结合的必要性 　　公租房资产在相当长的一段时间里占用政府大量财政资金，影响财政资金周转效率和其他公共事业的再投入效率，引入PPP+REITs既能有效解决公租房建成后回购款问题，还能保证公租房的属性不变[ 3 ]。因此，公租房引入PPP+REITs模式有如下必要性： 　　一是盘活国有资产、拓宽融资渠道。由于公租房经营回收期长，引入REITs可加快现金回流，同时解决盘活存量问题，提高财政资金利用效率。 　　二是PPP模式可以引入政府或其他增信元素，增强市场信心，降低市场回报率与实体经济收益率的差异。 　　三是解决公租房运营企业直接融资需求。公租房投资周期长，收益低，一旦失去财政?a贴和社会资本支持，公租房持有主体就会陷入困境，引入PPP+REITs可有效解决公租房持有主体对直接融资的需求。 　　四是享受税收优惠。在国外REITs被视为“税收透明体”，避免了双重征税。 　　三、公租房引入PPP+REITs的政策可行性 　　我国保障房体系经历了较长时间的发展。1994年，国务院下发《关于深化城镇住房制度改革的决定》首次提出建设住房保障体系，实行住房分配货币化。2004年，住建部颁布《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》《经济适用住房管理办法》，标志着构建保障房基本体系。2009年住建部要求加快公租