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加强开发区土地集约利用和管理 　　摘要:开发区作为我国经济对外开放发展的先导区,是我国计划经济向市场经济转化过程中的产物。而开发区作为城市的重要部分,其土地的开发与利用更应该向土地集约利用的典范方向发展。因此,如何实现开发区土地的集约利用,将是我国经济生活中面临的重大问题。 　　关键词:开发区 土地集约利用 管理 　　 　　经过三十多年的建设发展,各级各类开发区无论是在城市建设还是在经济发展方面都已经取得了巨大的成就,成为我国经济链条中具备很好的聚集、辐射、示范和带动作用的重要环节,成为促进区域经济发展乃至提升我国整体经济水平的强有力武器。而土地作为一种稀缺的不可再生资源,是人类一切生产和生活的源泉,是生产过程中不可缺少的生产要素,其数量的有限性、位置的固定性,决定了它必须走集约利用的道路;但近年来,各地开发区建设在盲目攀比的影响下,相继出现了土地闲置、利用率低下等问题。实践证明开发区在经历了大规模的粗放开发后,一些优势正在逐步消失,土地的数量扩张和外延发展的路子已经行不通了,而必须走以效益为中心的内涵发展道路。 　　开发区与一般城市地点区的不同,就决定了开发区土地利用与管理具有特殊性,必须从以下几个方面来进行改进与完善。 　　1 开发区也应该实行土地储备制度 　　城市经营理念兴起,为城市土地储备运作提供了理论指导,反过来城市土地储备制度的建立,又为城市经营提供了一项具体运作形式。 　　土地储备制度的实施,涉及到土地、城建、计划、财政、金融等多个部门,因此需要建立土地储备协调机构,来制订政策,落实资金、监督运行。土地储备的难点是资金的落实问题,所以开发区要实现滚动发展,必须进行土地储备,要进行土地储备,则需要拓展融资渠道:一是要建立开发区土地储备基金,用于土地征用、拆迁的补偿费和土地整理费;二是进行金融运作,利用土地资产具有保值增值的特点,通过金融部门发行债券,广泛吸收社会闲散资金;三是推行一些地方的成功做法,将一部分土地的使用权、房地产开发权、开发收费权“三权”捆绑拍卖,筹措资金。 　　2 开发区的土地供应也应实行市场管理 　　土地所???权属国家,加之土地具有稀缺性,不可再生性,所以政府必须高度垄断用地供给,严格控制总量,非饱和地适度供给,调控地价、稳定经济、即政府(在开发区其代表是管委会)必须垄断土地一级市场。 　　开发区的土地从一级市场进入二级市场,必须遵循三项准则:第一,除国家法律法规规定划拨供给地的项目外,其它建设用地一律在公正、公平、公开的原则下进行拍卖。第二,只能卖熟地,不能卖生地。第三,要把土地周围的环境因素充分考虑进去,作为提高土地附加值的砝码。在二级市场上,不论土地怎么易主,其最终的开发使用不得违背法定图则。在实践中,应当建立和完善一些运作机制,如: 　　2.1 建立土地投入补偿机制。补偿标准来自土地及其附着物价值的评估,需要由评估机构对土地的区位条件、用途、形状、长度、深度、容积率等进行评估,对照标准土地作修正,确定被评估土地的价格标准。再根据土地使用权取得的方式、时间及当时价格标准,确定土地投入的补偿标准,地上附着物以现值进行补偿。 　　2.2 推行土地按揭出让机制。深圳市规划与国土资源局提出:假如一个企业购置一块土地,该企业只有支付部分地价(比如30%)的能力,它可以向银行申请其余70%地价的贷款用于支付购地款,然后再把取得的土地使用权抵押给银行,以作为其今后向银行分期还款的保证。“土地按揭”出让的必要条件是,程序上将土地出让与产权登记同时办理,银行在企业不能还贷时有自由处置土地的权利途径。它的可取之处在于符合市场经济运行的国际惯例,政府可以及时收回出让土地的价款;有效减少土地囤积闲置现象,使企业的土地需求合理限定在其资金计划的约束之内;银企间借贷关系比分期支付土地价更规范,有利于在现行法律框架内解决争端。 　　2.3 采用TOT(转让―经营―转让)方式。为了充分体现土地的社会财富的储存功能、产业空间集聚功能及自身增值功能,实现土地形态开发与功能开发的有机结合,对用于供水、供气、排水、污水处理、垃圾处理等公益性项目的土地,政府可采取部分或全部使用权转让的方式,把项目建设及运营的特许经营权授予中标的项目公司。项目公司无须投入土地费用,在项目建成后的特许期内,利用项目收益偿还投资及运营支出,并获得投资利润。特许期满后,项目全盘移交给开发区或其指定的资产经营公司。这种方式实质上是土地融资运作的特殊机制。 　　3 严格控制土地供应总量,转变供地方式,做好开发区闲置土地的处理 　　控制土地供应总量,在存量土地未充分利用之前不新征、新占用地。在引进项目时加强对用地项目的审批、审核。确定项目用地规模时,可以聘请相关专家,根据项目的性质、规模、项目投资量的大小、项目的土地产出率等各