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住宅建设项目投资管理和控制 　　摘要:近年来,随着我国房地产市场的持续升温,各地房价不断创出新高,城镇居民买房难的问题日益突出,甚至引发了一系列的社会问题。在当前的社会经济环境下,如何采取有效的措施,合理控制投资,降低住房开发的成本和价格,实现经济效益和社会效益的统一,具有重要的意义。从房价组成因素来分析,作为住房成本构成之一的土地出让金由于受到建设用地有偿出让“招、拍、挂”等竞争机制的制约,一般可压缩的空间不大,而作为成本构成的另一个重要因素即工程造价,却可以运用科学的管理手段进行有效的控制。本文站在建设单位的角度,以工程造价为重点来探讨住宅建设项目的投资管理与控制。 　　关键词:住宅建设;项目投资;管理;控制 　　中图分类号:TU723.3 文献标识码:A 文章编号:1000-8136(2010)21-0103-03 　　 　　一般来说,住宅建设项目具有建设周期长、投资规模大、投资构成复杂、建设环节多、影响投资变化的因素多等特点,这就决定了投资的管理与控制必定是一个动态的变化的过程,其中包括对投资计划的分析论证,对投资计划执行情况的跟踪、检查、分析和评估,及时发现计划执行中出现的偏差,分析偏差产生的原因,并针对出现的偏差采取针对性的措施,及时纠正和消除产生偏差的原因,使项目建设获得预期的投资效益和社会效益。 　　住宅建设一般可分为项目决策阶段、设计阶段、招标阶段和施工阶段等,按照建设项目的各个阶段分别设置投资控制目标进行投资控制是常用的方法。在分阶段进行投资控制的过程 　　中,要特别注意客观因素的变化对投资控制的影响,主要采用技术手段进行控制。 　　1住宅建设项目决策阶段的投资管理与控制 　　项目决策在项目建设中处于十分重要的地位,尽管不同的决策者可能面对不同的决策目标和不同的决策问题,但都必须遵循合理的决策程序,坚持科学决策、民主决策的原则,认真做好项目前期工作,才能提高决策的正确性,避免决策失误。 　　在住宅建设项目决策阶段,首先要做好市场分析,在市场调查的基础上,预测市场前景和走向,进行市场竞争策略研究以及市场定位和营销策略研究;经过市场分析后提出项目建设方案,进行项目投??估算,并做融资方案分析与财务分析;同时要在资源利用、环境影响、经济效益和社会效益等方面进行分析与评价,最后采取经济与技术相结合的手段进行多方案比选,确定最佳的投资方案。也就是说,通过对房地产市场、国家经济和项目效益等多方面进行深入的可行性研究后,对拟投资项目的开发位置、规模、功能、房型组合等进行决策,估算项目的总投资并预测合理的项目成本支出费用、销售价格、投资收益率等目标控制值。正确的投资决策不仅决定住宅项目建设的投资成本与收益,其估算值还是项目开发投资管理目标的最高限额,贯穿于项目开发建设全过程,控制着项目决策之后设计、招标和施工阶段的投资支出。 　　实践证明,住宅建设项目从酝酿、构想开始,通过可行性研究决策之后,进入项目设计、招标和施工阶段,直至竣工验收交付使用,项目建设前期工作对于投资控制有着至关重要的作用。因此,掌握科学的方法,做好项目决策阶段的工作,是避免投资决策失误、提高建设项目综合效益的有效途经。 　　2住宅建设项目设计阶段的投资管理与控制 　　工程设计阶段是决定投资控制目标的关键阶段,是正确处理技术与经济关系、确定和控制建设项目投资的关键环节。工程设计是否经济合理,对控制建设项目投资具有十分重要的意义。工程设计投资控制的中心思想是采取预控措施,促使设计在满足质量和使用功能的前提下,不超过设计投资并尽可能地实现节约。住宅建设项目设计阶段的投资管理与控制的主要措施有: 　　2.1优选方案设计和工程设计单位 　　设计方案的选择需要建设单位通过对设计方案的合理性和经济性进行综合对比分析,从若干备选方案中选出最佳的设计方案。选择设计方案,要根据当时的市场环境,结合实际条件,综合考虑决策阶段确定的市场定位、规模、功能、房型组合等多种因素,进行方案比选。一般采用设计方案竞选和工程设计招标的方式来确定优秀的设计方案和设计单位,从而促使设计单位实现确定的住宅建设项目功能目标、质量目标、工期控制目标、投资控制目标,采用先进技术,降低工程造价。 　　2.2执行设计标准 　　设计标准是国家经济建设的重要技术规范,是进行工程建设勘察、设计、施工及验收的重要依据。正确应用设计标准规范,对于提高住宅建设项目设计阶段的投资控制水平是十分必要的。这就要求设计单位和建设单位充分沟通,了解工程设计项目的使用对象、建设规模和功能要求,选择相应的设计标准规范作为依据,合理确定住宅工程面积分配、功能分区以及材料、工艺、装修标准和单位面积造价控制指标,从而提高住宅工程的经济性和合理性。 　　2.3推行标准化设计 　　标准化设计就是在设计