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东莞万科房地产目标市场选择和定位策略 　　[提要] 本文通过探讨目前东莞房地产业发展动态，对东莞万科房地产目标市场选择与定位策略进行分析，找出存在的问题，提出一些值得参考的改善方案。 　　关键词：市场选择；定位策略；房地产 　　中图分类号：F27 文献标识码：A 　　原标题：东莞万科房地产目标市场选择与定位策略分析 　　收录日期：2016年7月19日 　　一、东莞房地产业发展动态 　　房地产行业在东莞经济产业中占据主导地位，在东莞经济发展过程中占据一席之地。过去20年，东莞房地产企业大部分以追求数量为发展目标，尤其是一些规模较小的企业，更加重视眼前利益、不顾企业的长远发展，开发的类型主要是安居、住宅为主，投资主体主要是市政府和企业单位，主要的消费群体是政府公务员和企业职工。过去10年，开发的主要类型是以别墅、多层住宅为主，主要集中于东城、常平、樟木头、凤岗、长安等地区，主要消费人群是以香港人为主，本地人占少数。最近几年，房地产投资63亿元，开发类型主要以小高层为主，集中于南城、厚街、虎门等地区，本地人占45%，外地人占15%。 　　（一）东莞房地产业发展综合状况。经过2008年金融危机之后，东莞市的房地产行业处于回缓状况，消费者对商品房的需求逐渐上升，由于人们的生活习惯和消费方式的改变，对住房质量的要求不断提高，促使房地产行业在经济市场中形成竞争意识，使房地产商不断地提高住宅的质量，去满足广大顾客的需求。 　　1、专业化，形成区域垄断。由于经济的发展，城市化加快，许多外来人口进入东莞，人们的生活水平提高，导致需要居住的人口数量增加，对房地产产品需求也随之增加，导致房地产市场形成了专业化和区域垄断，促进房地产的发展，以更好地满足大众的需要。 　　2、两极分化。在激烈的房地产竞争市场中，房地产企业出现两极分化――结构规模化和结构小而精，为满足广大消费者的需要，增加房地产产品的销售，迫使房地产业的工作人员提高服务的质量，更好地满足广大顾客的需要。 　　3、管理模式改变。政府改变对房地产业宏观调控上的管理模式，在法律上导致房地产国有企业的转变，促进房地产业的产业升级，以更好地满足消费者需求。 　　4、加强与银行的合作。房地产业加大与各个银行的合作，密切了房地产市场与资金流动市场的合作关系，促进房地产业的发展，更好地满足人们的需要。 　　5、产业化、预制化。随着高新技术的发展，使房地产业的产品向产业化和预制化发展，以满足更多消费者的需要。 　　6、消费者需求变化。由于人们文化水平和生活水平的提高，使房地产商也提高了自身产品的水平，满足人们对产品日益增长的不同需要，让人们更好地享受生活。 　　7、提高产品知名度。许多房地产商聘请一些专业的广告媒体和广告公司来提高产品的知名度，从而促进产品的销售量。比如聘请国内知名度较高的明星参加剪彩仪式等等，还有聘请一些物业管理顾问公司，提高产品的管理和服务。 　　（二）东莞房地产业存在的主要问题 　　1、保障性住房建设滞后。保障性住房指的是政府为收入水平低、有居住问题的家庭提供低租金的住房，主要包括经济适用房、政府性租用住房和廉价住房。但是，由于有关行业的工作人员没有履行好工作职务，使一些低收入家庭没有争取到保障性住房，而且他们不会使用法律的手段去维护他们应有的权益，导致政府的保障性住房建设滞后，没有解决好低收入人群的住房问题。 　　2、住房价格上升。在国家宽松的信贷政策下，一方面对于房地产商的资金周转情况变好，不少大型的房地产商增加资金力度，投资到商品房的建设上，但是在房地产市场上，房地产商是价格的制定者，而购买者则是价格的接受者，一旦房地产商拥有更多的资金，在房地产市场中的定价就会提高，购房的价格也随之而上升；另一方面对于广大消费者而言，宽松的信贷政策有利于促进消费者的购房欲望，导致需求上升，住房价格上升。 　　3、投机性买房。由于受到中华文化的传统影响，我国居民注重投资，东莞的居民也不例外。从理财投资的角度来看，目前的投资方式选择比较少，导致许多居民的多余资金无所用地。期货投资风险较大，稳定性较低；国债投资风险较小，但回报率较低；股票投资风险性和回报率成正比，风险大，回报就高。相对而言，房地产投资比较稳定，风险也相对较小。所以，大多数投资者都选择投资房地产这种方式，但是由于许多居民抱着投机的心理去投资房地产，导致房地产市场环境受到扰乱，不能健康地发展。 　　4、政府财政问题。土地财政税收是地方政府收入的主要来源之一，土地资源是一种政府在进行基础设施建设时的主要资源。因此，地方政府利用自身的行政权力优势，把土地一块又一块地卖出去，让土地资源在供给市场中供不应求，从而提高土地的价格，这样政府就积累了许多土地财政收入，而到达房地产商的土地资源就会变少，进行土地开