黑龙江嫩江公园道一号项目营销推广沟通方案1012009年.pptxVIP

1推广策略总纲推广策略项目价值判断及定位分析22项目形象建立期执行方案项目形象建立期执行方案执行方案执行方案项目推广分期及执行构想项目推广分期及执行构想推广策略总纲1市场解读客户期望值解读项目解读策略总纲竞争分析——竞争楼盘锁定对项目进行竞争产品的圈定，主要有如右图所示的项目。从右图可看出，本项目未来竞争产品在基本集聚在墨而根大街、嫩兴路（一马路）、军民路（二马路）及育才大街周边区域。 区域范围内竞争较为集中。其中东海花园、滨江华庭、颐江园均为在建项目，且拥有相近的资源条件，则为主要竞争楼盘。颐江园滨江华庭本项目东海花园温馨家园竞争分析——市场放量竞争从城市放量竞争分析，主要有如右图所示。从右图可看出，明年有6块地块待开发，未来产品竞争激烈，势必将争夺本区域的有限目标客户群体。市场现状分析1项目名基地面积(亩)建筑面积（㎡）容积率楼层东海花5多层（6层）、小高层（12层）温馨家园4660000 1.59多层（6层）育才家8多层（6层）目前嫩江房地产市场在售的楼盘其规模都不大，对小高层、高层楼的认同度不高，当地房地产市场还不太注重项目的品质，有些项目的绿化、配套也相对都较低或者说无绿化、配套可言，整个房地产还处在发展阶段。2项目名单价范围(元/平米)均价(元/平米)总价范围(万)主力总价(万)东海花园1700～1880180011～1411～14温馨家园1830～2000213010～1611～16育才家园1600～1900 1750 6～159～15 目前嫩江的商品房价格大约在1800元/平方米左右，全县楼盘之间价格跨度较小。且市场上在售的楼盘相对于地段及项目规模、品质来说不具有可比性。市场现状分析3项目名面积范围(平米)主力面积(平米)东海花园62～8262～82温馨家园57.7～82.177.1～82.1育才家园38～8263～82项目名房型主力房型东海花园一房、二房二房温馨家园一房、二房二房育才家园一房、二房二房倾情巴黎园一房、二房、三房二房市面上的主流产品主要以二房为主，所开发的产品户型面积大约在70㎡—80㎡左右，目前市场上三房、四房产品基本空白。最近开发的东海家园等，面积基本都在60～85平方米左右，定位为高品质的社区，绿化、景观、物业一应俱全，这也就说明了嫩江未来的发展趋势，买房子不仅是为了居住，更为了享受生活及良好的居住环境。市场现状分析4项目名公开日期销售率东海花园2008年8%温馨家园2009年- ——育才家园2007年80%倾情巴黎园2006年96%到目前为止，前期开发的楼盘销售情况还算良好，基本都保持在80%以上，后期开发的楼盘去化率较低。从各个项目的开盘时间来看，其整个市场上产品的去化率较为缓慢，整个市场上存在着一定滞销现象。市场现状总结当地农民及经商人士带动了嫩江经济的发展当地农民及善于经商的嫩江人士的雄厚购买力，给嫩江市场带来了实质性的支撑。嫩江房地产市场价格上涨有限由于07～08年供应量的放大及金融危机的影响已经导致市场的波动，购房者怕房价的下跌，持币观望者居多，嫩江房地产市场将呈现平稳的状态。户型产品较为单一目前市场上三房、四房产品在售项目基本空白，多数楼盘均以一房、两房为主，少数三房。后期市场竞争较为激烈市场上在售或要启动的项目大约有6个楼盘，势必将争夺本区域的有限目标客户群体。市场上存在房地产滞销由于开发商过于看好整个市场的发展，目前在售楼盘的整体销售并不理想。均价开盘时间物业形态主力户型主力面积开发商◇ 嫩江县环宇房地产开发有限公司地理位置项目点评项目附加值可售房源绿化率容积率楼间距◇二马路与福民路交叉口西北侧，东侧即为嫩江二小和嫩江第二中学，距县政府和购物中心较近◇2008年◇总共18幢 15幢6F 3幢12F◇1800元/m2◇东西两侧商服楼、中心广场、音乐喷泉、由 环宇地产下属企业清河物业进行物业管理◇属当地规模较大楼盘，整体道路环境、生活环境较差。虽然社区内有较大的休憩空间及开发商的品牌，但总体去化率并不好，销售人员普遍素质不高，无专业性。◇1期360套◇40%◇ 1、5◇36～48米◇2房1厅1卫1阳台◇ 62～82 ㎡占地面积 / 建筑面积◇ 90亩/90000㎡广告诉求◇ 高知社区·高雅人群·高尚生活竞争个案分析东海花园均价开盘时间物业形态主力户型主力面积开发商◇ 嫩江县宏顺达房地产开发有限公司地理位置项目点评项目附加值规划户数绿化率容积率建筑密度◇位于富民路，该小区东南，西南侧分别为县 第三中学和第三小学，蔬菜水果批发销售中 心紧邻西侧◇2009年◇13幢均为6F◇2130元/m2◇ 5000平方米休闲观场及泛会所，由嫩江旺 达物业进行物业管理◇楼