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建筑区位和居住房地产估价关系探讨 　　【摘 要】区位能反映房地产价值，区位价值潜力决定房地产长期价值最根本因素。房地产的投资收益与位置优劣成正比例。 　　【关键词】区位；房地产估价；投资； 地段价值；视觉环境 　　Discuss relations between building location and residential real estate valuation 　　Sun Yin-ge 　　(Shandong Liancheng Real Estate Co., Ltd. Jinan Shandong 250014) 　　【Abstract】The area reflects the potential value of real estate, location value of the potential determines the most fundamental factor in long-term value of real estate. And location of real estate investment income is in direct proportion to the merits. 　　【Key words】Location; Real estate appraisal; Investment; Land values; Visual environment?お? 　　居住房地产简称住宅，是所有房地产中占比重最大的一类，也是社会资产存量的一个主要组成部分。城市现有房屋总量中，住宅占55%以上；2009年全国竣工的商品房屋中，住???占85%；当年的商品住宅投资额占全社会固定资产投资总额的20%以上。居住房地产不同于一般的商品，也不同于其他房地产，它不但具有等价交换、按质论价、供求决定等商品的共性，还由于它是人类生存最基本的生活资料，因此具有很强的社会保障性。所以，对居住房地产进行正确估价具有重要的经济与社会效益，对居住房地产估价是指房地产专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序选择适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对其在估价时点的客观合理价格或价值进行判定的活动。它作为市场经济运行的中介经济活动，必然会受到各种条件、各种因素的影响。区位因素对房地产价值有着相当大的影响，特别是在我国经济迅速发展、房地产需求急剧增加的今天，区位对居住房地产价值的影响更加明显，此因素已经成为购房关心的焦点，也成为房地产估价师在进行房地产估价时所着重考虑的因素。 　　区位是指地球上某一事物与其他事物在空间位置和距离上的关系，除了地理坐标位置，还包括可及性，与其它地方往来的便捷性与重要场所的距离等。一般来讲，区位因素包括繁华程度、交通条件、基础设施和公用设施条件、环境质量和城市规划限制等。人们的生产和生活等活动对房地产的位置有着相应的要求。房地产位置的优劣将直接影响着其所有者或使用者的生活满足程度、经济收入状况和社会地位，因此，房地产坐落位置的不同会对房地产价值有着相当大的影响。房地产位置优劣的判定标准虽然因不同的用途而有所差异，但在一般情况下，凡是接近人们经济活动的中心，要道的通口，行人较多，交通流量较大，房地产价格一般较高；反之，闭塞街巷，郊区僻辟，房地产价格一般较低；坐落在城市与乡村，城市中心与边缘地带，同样的实物状况和权益状况下，房地产的价值都存在着巨大的差异。尤其是在繁华的城市，其价值的高低几乎全部为位置的优劣所左右。例如，2010年10月份位于山东省济南市中心区域的历下区一级地段，每平方米的平均房价为10500-12000元，而在市郊的北二环以外，房价每平方则不足6500元。关于房地产有一句名言：第一是区位，第二是区位，第三还是区位。尽管位置不能代表房地产的一切，但是这句话说明了位置对房地产的重要性。 　　居住房地产估价作为市场经济运行的中介经济活动，必然受到各种条件因素的影响。但是社会、经济、政府、区位及环境因素影响了标的房地产自身及其邻近房地产的价值。另一种则将影响因素分为：个别因素、区域因素和一般因素三个层次。具体分为9类： 　　（1）自身因素；（2）环境因素；（3）人口因素；（4）经济因素；（5）社会因素；（6）行政因素；（7）心理因素；（8）国际因素；（9）其他因素。其中，区位因素是指某一事物与其他事物在空间位置和距离上的关系，它与实物和权益都属于房地产自身因素；环境因素是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素。本文中所特指的区位是房地产所坐落的地理位置，环境是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理状况。 　　在现代社会中，房地产本身所处的区位和环境因素对房地产价值的影响越来越明显。此两种因素已经成为