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我国构建腾退廉租住房管理和运作机制研究 　　摘要：建立和健全腾退廉租住房的管理与运作机制是完善廉租住房制度、健全廉租住房管理制度的需要，也是廉租住房保障资源得到有效利用的重要条件，是提高住房保障水平以及社会保障水平的需要，也是防止国有资产流失的重要条件。腾退廉租住房的管理与运作机制的构建既要考虑到作为国有资产、作为社会保障资源的管理与运作所应该遵循的原则，也要考虑到廉租住房作为主要针对低收入住房困难户的住房保障的性质，还要考虑到廉租住房的经济利用，且必须考虑社会公平、政府的财政能力等多方面的因素。应遵循社会公平的基本原则，以实现廉租住房投入资金的良性循环、廉租住房资源的高利用率和高利用效率为目标，根据政府的财政能力、住房市场运行状况、廉租住房的剩余使用价值、居民的平均住房水平等因素，按照多元化模式，采用多渠道的处理方式，构建起成本低、效率高的腾退廉租住房管理与运作机制。 　　关键词：腾退廉租住房；管理与运作；社会公平；高效率；多元化 　　中图分类号：F293-33 　　文献标识码：A 　　文章编号：1004-0544(2010)05-0005-07 　　 　　建立和完善腾退廉租住房的管理与运作机制是建立和完善廉租住房腾退制度的重要内容，其对于廉租住房腾退制度以至于廉租住房保障制度的顺利运行和廉租住房的进一步发展具有十分重要的意义。所谓腾退廉租住房的管理与运作机制是指政府为了实现社会公平，有效地配置腾退廉租住房资源。而对腾退廉租住房所做的一整套制度安排。腾退廉租住房的管理与运作机制是廉租住房腾退管理制度的重要组成部分，其主要内容就是对腾退的廉租住房的处置或者分配做出规定，采取多种方式。按照一定程序，使腾退廉租住房得到合理处置或者充分而有效的利用，实现廉租住房保障资源分配和使用的公平。腾退廉租住房的管理是指根据腾退廉租住房管理制度而对腾退廉租住房进行的各项决策和执行活动。腾退廉租住房的运作则是根据腾退廉租住房管理制度而进行的腾退廉租住房的运行过程和各项实际操作活动。合理、严格、规范和有效的腾退廉租住房的管理和运作是实现廉租住房保障资源有效配置和保障公共利益的必要条件。 　　 　　一、构建腾退廉租住房管理与运作机制的必要性 　　 　　1　建立和健全腾退廉租住房的管理与运作机制是完善廉租住房制度的需要 　　目前。中国出台的与廉租住房相关的政策法规基本上都没有涉及到腾退廉租住房的管理与运作问题。应该说这是现行廉租住房保障制度尤其是廉租住房腾退制度的缺陷，因为腾退廉租住房的管理与运作对于能否保障公共利益、对于能否充分保障廉租住房保障对象的权益、能否使廉租住房得到有效配置具有十分重要的意义。腾退廉租住房的管理与运作应该是廉租住房管理尤其是廉租住房腾退管理的重要内容。因此建立和健全腾退廉租住房的管理与运作机制是进一步完善廉租住房制度的需要。腾退廉租住房管理与运作机制的建立和完善不仅可以促进廉租住房的顺利腾退，而且会促进廉租住房保障制度和廉租住房的进一步发展。 　　 　　2　建立和健全腾退廉租住房的管理与运作机制是健全廉租住房管理制度的需要 　　廉租住房的管理是一个庞大的系统工程，涉及到廉租住房的规划、建设或者购置、分配、使用、周转、维修、物业管理、流通等多个方面。一方面腾退廉租住房的管理与运作机制本身就是廉租住房管理制度的重要组成部分，另一方面腾退廉租住房的管理及运作既直接影响到腾退廉租住房的管理，也会影响到整个廉租住房的管理。建立和健全腾退廉租住房的管理与运作机制既是建立和健全廉租住房管理制度的主要内容，也会促进廉租住房管理制度的完善，从而促进廉租住房管理绩效的提高。 　　 　　3　建立和健全腾退廉租住房的管理与运作机制是廉租住房保障资源得到有效利用的重要条件 　　廉租住房是廉租住房保障资源的重要组成部分，它是社会保障资源配置于廉租住房而形成的专门性的保障资源。腾退廉租住房是否能够管理好关系到这部分资源能否得到有效利用。要使廉租住房保障资源得到有效利用，至少应满足以下几个方面的条件：第一是要确保廉租住房真正是为廉租住房保障对象所用；第二是要确保廉租住房使用的周转能够顺利进行，使廉租住房在廉租住房保障对象之间得到合理配置：第三是要确保廉租住房非专门利用遵循合理和“三公”原则。即在廉租住房总量过剩或者结构性过剩的条件下，将住房出租给非廉租住房保障对象使用，租金或者其他费用按照合理原则或者按照市场价格收取，出租过程遵循公正、公平、公开的原则；第四是要确保廉租住房的处置遵循“三公”原则，无论是以优惠价格出售给符合条件的原住户或者其他住户，还是按照市场价格出售。或者采取其他方式处置。均应遵循公正、公平、公开的原则。没有健全的管理与运作机制。这些条件是不可能得到满足的。 　　 　　4　建立和健全腾退廉租住房的管