天津市公租房退出机制建设探索和实践.docVIP

天津市公租房退出机制建设探索和实践 　　公租房是“十二五”期间国家重点发展的住房保障形式。2011年至目前，天津市在中心城区建设公租房10.5万套，已入住1.5万套。为了更好地满足中低收入住房困难家庭过渡性基本住房需求，提高财政资金和公共资源使用效率，天津市住房保障管理部门通过探索多元化退出方式、完善保障措施，初步构建了公租房房源循环使用的长效机制。 　　一、明确界定标准、丰富退出方式，实现有序组织 　　保障性住房作为准公共产品，其保障对象须符合政策条件并履行相应的约定条件；一旦超出政策标准或违反约定，即应纳入退出范围。公租房的退出对象分为两类：一是承租家庭收入和住房条件得到了改善，不再符合政策标准；二是违反承租合同约定使用公租房。 　　公租房的退出并非仅是保障对象从所承租的房屋中搬出，考虑承租家庭的特殊性，退出还包括其所享受住房保障待遇的变更或取消。公租房的退出方式有三类：一是收回住房；二是停止发放住房补贴；三是加收租金。后两种方式公租房并未被收回，但保证了财政资金和公共资源的合理使用。 　　在实践中，天津市公租房退出可通过两种转换来实现。 　　第一种转换是住房保障体系内的调整和衔接，即降低公租房租金补贴额度或转换享受住房保障类别、形式。其发生包括三类情况。 　　1.租房补贴额度调整：以承租公租房同时享受廉租住房租房补贴的家庭为例，每月政府发放补贴540元，该家庭只需支付月租金总额和租房补贴之间的差额。随着收入条件的好转，该家庭如不再符合廉租住房租房补贴条件，但仍符合经济租赁房租房补贴条件，则每月政府发放补贴285元，自行支付的租金比例增加了；同理，如该家庭不再符合租房补贴但仍符合公租房条件，需自行全额负担公租房租金。 　　2.承租期间购买保障性住房：公租房承租家庭在承租期间购买了经适房或限价房，需在购买的保障房交付的两个月内退出公租房。 　　3.承租公租房家庭间的互换：天津市公租房承租家庭首个租赁期限为三年，为了更好地满足群众实际需求，天津市制定了公租房互换程序，规定承租公租房满一年后，经项目所有权人或其委托的运营单位审核同意，公租房套型标准一致的承租家庭间可以互换公租房。天津市国土资源和房屋管理局政务网搭建了“天津市公共租赁住房互换平台”专项信息网页，公租房承租家庭可在互换平台上查询、发布互换住房信息。目前，已有7对家庭退出原承租项目并租赁新的公租房，通过房屋互换更好地解决了就业、子女就学、照顾老人等问题。 　　第二种转换是对不再符合公租房或其他住房保障政策条件的家庭，通过给予搬迁期、终止合同及司法起诉等形式实现退出。其发生也包括三类情况。 　　1.不符合公租房续租条件：天津市首批公租房于2011年4月起租，首个租赁期限为3年，2014年陆续到期。针对承租公租房家庭残疾、大病、老龄化等困难突出，改善自身居住条件能力差的实际情况，天津市规定公租房承租人及配偶名下无新增住房的，可继续承租公租房。同时，对经审核不符合续租条件的家庭，提供12个月的搬迁期，搬迁期满后仍不退出房屋的，将按照届时房屋租金的1.3倍收取房屋使用费。通过“柔性退出”，设置政策缓冲期，既避免了上述家庭退出住房就面临无房可住的境地，又在合理的期限后通过提高租金标准让条件改善的租户主动退出，保证了公租房的循环使用。 　　2.购置、继承或受赠住房：公租房承租家庭在承租期间购买、置换或继承、受赠住房，须在退出公租房后，方可办理购房、置换或继承、接受赠予手续。 　　3.出现违反租赁合同情形：每个公租房承租家庭在入住前，都需与项目经营单位签订《天津市公共租赁住房租赁合同》，以法律为依托，建立甲、乙双方（对以保证人方式进行担保的，保证人一并签订三方租赁合同）民事合同关系。合同中明确规定了需退出的情形，如欠缴租金累计达6个月以上，拆改房屋结构或将公租房转租、转借等。承租家庭发生其中情形之一的，一经查实即应退出。对拒不退出的家庭，公租房项目经营单位可依法起诉并申请强制执行。 　　二、健全保障机制、强化监督管理，确保有效运行 　　（一）准入环节设置租赁担保 　　为了提高公租房合同履约率，在资格准入环节每个申请承租公租房的家庭都须办理租赁担保，申请家庭可根据自身情况选择住房公积金、保证人或房屋履约中的任一方式，承诺入住后遵守合同约定，不出现违反规定行为。该措施极大地激发了承租家庭履行合同约定的积极性和主动性。根据数据显示，天津市现已办理租赁担保并入住公租房的承租家庭无一发生违规情形。 　　（二）实现多部门互联网络 　　公租房退出机制的顺利运转，需要政府相关管理部门间通力配合，协同联动。天津市通过将公租房管理系统与户籍、民政、车辆、住房公积金、产权产籍、公有住房、商品房销售等多个系统网络互联，实现了对承租家庭人口、收入、财产、房屋状况的及时掌