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我国TOD导向土地复合利用存在问题和模式探析 　　摘要：面对城市化进程加快带来的土地资源紧缺和轨道交通建设的迅速增长，加强土地复合利用已成为了城市发展的必然要求。基于我国TOD导向的土地复合利用存在的问题，在国内外理论与经验借鉴的基础上，提出构建我国TOD导向的土地复合利用差别化模式，以及建立轨道交通线路规划与土地开发经营规划协同机制等建议，为我国各城市TOD导向的顶层设计和城市建设实践提供参考。 　　关键词：TOD导向，土地复合利用模式，土地复合利用协同机制 　　中图分类号：TU984.113 文献标识码：B 　　文章编号：1001-9138-（2015）08-0036-42 收稿日期：2015-07-06 　　在全球可持续发展战略下，土地资源的优化配置和集约复合利用成了必然要求。TOD（Transit Oriented Development，公共交通导向发展）作为一种基于主张土地利用与公共交通结合，促进了城市形态从低密度蔓延向更高密度的、功能复合的、人性化的“簇群状”形态演变，为城市提供了一种有别于传统发展模式的、依托公共交通尤其是轨道交通的、新的交通与土地利用集约复合的模式。该模式在新加坡、日本等国家和地区有了广泛的应用，并取得了很大成效。 　　现阶段，在我国大规模轨道交通建设的形势下，轨道交通几乎覆盖了各大城市重要核心区的绝大部分面积，但在此过程中，轨道交通周边的土地利用并没有按轨道沿线土地价值规律实施用地的储备和开发，还存在诸如缺乏规划导则管控、土地利用强度低、立体复合程度低等问题，直接导致轨道交通利用效率低、土地资源价值没有得到最大化利用，相关方面的研究显得愈来愈迫切。 　　1 轨道交通对土地利用影响分析 　　经过Abi、Elsevier、CNKI、万方等数据库的资料检索，国外针对公共交通导向发展（TOD）方面的研究资料有很多，理论研究上已相对比较成熟，研究方向也各有侧重，主要集中在概念解析、模式分类、规划原则、特征特点、适用范围等方面。就轨道交通对城市土地利用的影响方面，国内外学者主要从城市形态、互动机理和影响因素等方面探究了轨道交通和土地利用之间的关系。 　　国内外学者主要从城市形态模型和演变过程等方面，研究了轨道交通对土地利用的影响。Pushkarev（1977）分别建立了以“轨道交通+步行”交通方式为主、“轨道交通+50%小汽车”和完全由小汽车交通主导的城市形态模型，并对此进行了仿真模拟，总结出公共交通对城市土地利用的影响主要体现在三个方面：可达性、集聚性和整合效应。林逢春等（2007）运用地理信息系统技术解析上海市近15年的城市形态演变遥感图片，结果表明轨道交通改变了沿线的土地利用性质与功能，使居住地疏散出市中心，住宅和商业等设施向轨道交通沿线影响区域范围内高度集聚。 　　国内外学者利用数学模型、实地调研、GIS等研究方法，从定量和定性角度分析了轨道交通对土地利用的互动机理和影响因素。Hayashi、Miller、Miyanoto和Udomsri等利用数学规划理论、微观经济学理论以及微观模拟的方法，建立了Lowry模型、POLTS模型、MEPLAN模型等描述了出行、居住与就业之间的互动机理。美国交通协会通过对美国各个州的14个城市、66条轨道交通线路调查研究，发现轨道交通对各个城市周边的土地价值、土地开发强度、土地开发进程以及城市空间结构均有影响。Knight研究发现，轨道交通对土地利用的影响因素包括：土地可达性、不同区域土地连通的难易度、经济活动的发展水平、相关的土地利用政策等。闫小培、毛蒋兴利用定量分析和GIS、RS空间分析技术，研究发现交通系统对城市空间形态、土地利用开发、土地利用价格和用地布局特征等有影响。而土地利用特征影响了交通线网格局、交通密度特征及交通模式。 　　2 TOD导向土地利用存在问题分析 　　随着国内各个城市轨道交通的快速发展，轨道交通建设布局已经深深影响着城市的用地结构。然而，国较内少有针对轨道交通站点进行TOD导向的土地配置的深入研究，同时也缺乏在此基础上进行相应的顶层设计。城市轨道交通周边土地缺乏立体集约复合利用，通过调研，可以发现存在如下问题。 　　2.1 轨道站点周边土地利用缺乏规划导则管控 　　我国城市的轨道交通在发展过程中，缺乏基于不同区位按照不同的土地利用模式进行土地利用总体规划控制导则，造成轨道交通站点周边土地开发利用随意性强，土地利用低效，沿线带状开发不仅没有形成聚集，反而带来的是城市无序蔓延的后果。 　　以我国香港地区为例，我国香港《建筑物（规划准则）》将轨道站点周边列为一类住宅用地，建议高容积率开发。在都会区，建议商业容积率在10-15，住宅容积率为8-10；新区和综合发展区住宅容积率为6.5；在新市镇商业容积率建议8-10