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我国房地产融资风险成因分析和防范建议 　　摘要：房地产企业我国在经济转型够开放过程中扮演者生力军的角色，其融资过程中暴露的风险问题成为近年来各界关注的焦点。虽然近几年来发展出不少新的融资方式增加了企业的选择面，但是我国由于资本市场尚不发达，以银行为主的间接融资模式成为了房地产企业融资的最主要的选择。此外，房企也不同程度地出现了融资风险。有鉴于此，本文对房地产企业开展融资行为中所遇风险的成因进行了分析，并根据我国房地产行业融资的现状，从不同的方面给出了一些防范融资风险的建议。 　　关键词：房地产融资风险；直接融资；间接融资；经营风险 　　一、引言 　　近年来，随着我国房地产市场和金融市场的发展和壮大，房地产这一资本密集型的行业在企业投资、筹资和运营等发面越来越离不开金融市场的帮助。而金融市场在给房地产行业带来发展的同时也使之承受着越来越大的风险，房地产金融风险防控问题近年来逐渐成为社会各阶层所关注的问题。 　　广义的房地产金融，指房地产开发、建设、流通、经营、消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资等相关金融服务的一系列金融活动总称；狭义的房地产金融风险主要指房地产融资风险[1]。现在我国的绝大多数房地产企业已经将融资作为企业发展所必不可少的环节，其风险问题是房企最关心的话题，如何进行有效防范亦成为了房企在日常经营管理中的基本原则。在此基础上，本文将着重分析我国房地产融资现状及产生房地产融资风险的因素，并提供相应的建议。 　　二、与房地产融资相关的文献综述 　　在分析原因前，需要梳理有关对房地产金融风险的一般理论： 　　房地产企业融资和别的企业融资无异，主要是直接融资和间接融资两个途径。清华大学的刘洪玉教授认为，如果是一个成熟的房地产行业，银行贷款不应该成为房地产企业的主要资金来源，也不应该是通过上市获得融资，而主要是通过发行公司债券、推出不动产基金等形式来自行解决融资问题；陈柳钦在《美国房地产投资信托基金（REITS）的发展及其对我国的启示》中，详尽介绍了REITS在美国的成立的条件、发展历史、种类和优势，讨论了我国REITS的发展意义、选择的方式和政策方面的建议。黄杨（2004）等人认为为了防范房地产企业的融资风险，必须建立一个完善的房地产金融体系，使得各类金融机构发挥自己的作用，并相互制约，分散风险。郭晓亭（2009）对我国房地产企业的多种融资途径进行了分析，并指出了各个融资途径的优缺点。她还分析并预测了以后房地产业融资方式的发展趋势，得出的结论是今后我国房地产行业的融资方式一定是走向多元化的，其中企业发展资金的主要来源将是直接融资。 　　三、我国房地产融资现状分析 　　（一）民间资本投资热情较高 　　在我国政府的支持下，近10年内我国城市化建设进程加快，使得我国房地产行业快速发展，同时各行各业的资金也纷纷进入房地产行业，对于房地产公司来说通过各种渠道筹集资金，成为近些年房地产企业生存发展的重要环节。 　　改革开放后，中国经济快速增长，人民收入不断提高，在这样的环境之下民间资本也快速积累起来，民营企业快速发展以及要素市场的发展和扩张[2]。目前我国的民间资本市场已经具备一定规模，截止2010年底我国国民储蓄存款余额超过30万亿，加上手持的债券，股票和保险等理财产品，金融资产总额超过48万亿。因此，民间资本参与房地产的热忱不断高涨，其途径如图1所示。 　　图1民间资本的投资形式 　　以房地产信托为例。房地产信托，就是信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金，用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益[3]。 　　从我国的信托投资发展历史来看，以信托方式的融资在房地产企业的资金来源中有重要的地位，尤其是在银行贷款利率不断提高，国家对房地产市场施行紧缩政策之后，不少房地产企业都向信托伸出双手。但是，受到国家政策调控的影响，在2012年信托的发行放缓，融资量3163亿元，和2011年鼎盛时期相比减少15%。 　　（二）房地产企业以间接融资为主 　　从图2中可以看出当前我国的房地产企业从银行的间接融资成为主要他们融资的主要渠道。 　　图22001-2011年全国房地产银行贷款规模[4] 　　当前我国的房地产企业从银行的间接融资成为主要他们融资的主要渠道。08年后国家出台多项政策房地产从银行的贷款也持续处于高位，但是增加相比前年放缓可以看出，房地产企业向银行贷款并没有以前那么容易。 　　（三）房地产企业普遍资产负债率较高 　　大量的通过银行和其他间接融资方式进行融资，使得我国房地产企业的资产负债率达到了一个非常高的水平，不少房地产企业的资产负责率在75%左右。过高的资产负责率使得企业的资本结构很不合理，同时现金流上也面临大额的利息支付难题。这些情况都提高了房地产企业