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主力店与小商铺 小商铺 低收益 高安全性 黄金分割线 高收益 低安全性 主力店 1. 如何解决三对矛盾 * 每天进步一点点 每天进步一点点 每天进步一点点 每天进步一点点 每天进步一点点 每天进步一点点 每天进步一点点 中国商业地产模式探索 ____城市综合体解读 * 一、商业地产运作的几个关键要素 金融模式（盈利模式） 产品类型 人力资源 商业资源 * 二、中国商业地产发展目前面临的形势 * 城市化是中国未来核心发展动力 数据来源：国家统计局 * 中国正在步入消费经济时代 一、2009年全年城镇居民家庭人均总收入18858元，实际增长9.8%，增速首次超过GDP。 二、2009年上半年，社会消费品零售总额58711亿元人民币，增长16.6%。增速是GDP的两倍。 * 房地产政策调控的影响 1、部分投资型资金从住宅领域逐步转移到商用物业市场 2、政策调控也让商业地产的优势凸显 拿地 贷款 * 中国商业地产运作中 存在的几个突出问题 ----万达商业地产发展历程 * 1. 起步——为什么要做商业地产 * 2. 第一代产品——经验与教训 济南泉城路万达广场 南京新街口万达广场 * 3. 第二代产品——提高与缺陷 武汉万达广场 南宁万达广场 * 4. 第三代产品——突破与成熟 上海五角场 万达广场 项目位于上海新的市级商业副中心——五角场，总建筑面积34万平方米，其中商业面积26万平方米，是上海体量最大、业态最全、商业设施最完备的项目。 * 北 京 石 景 山 万 达 广 场 项目位于北京石景山区，面临长安街，总建筑面积30万平方米，其中商业和五星级酒店面积20万平方米。 4. 第三代产品——突破与成熟 *  四、开发城市综合体的基本原则 * 1. 选址 城市 区域 政府规划 成本控制 * 2. 商业规划与定位 目标客群 档次定位 辐射范围 项目规模 * 2. 商业规划与定位 主力店的作用.ppt的作用 业态比例 持有与销售.ppt * 3. 建筑规划设计 交通优先 * 突出商业 3. 建筑规划设计 * 3. 建筑规划设计 功能分区 超市楼 娱乐楼 百货楼 综合楼 步行街 * 强调空间 3. 建筑规划设计 * 4. 购物中心与百货店 百货店是购物中心最重要的主力店（之一） 百货店应在购物中心的规划设计中占据最重要的位置 购物中心需要的是主题百货 购物中心的百货店面临的课题： 如何避免百货店与购物中心服装品牌的同质化 核心商圈的购物中心需要不需要百货店 非核心商圈购物中心中的百货店如何生存 * 典型案例 两个典型的第三代万达广场 成都万达广场 石景山万达广场 * 五、购物中心招商的基本原则 * 购物中心招