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银行信贷和普通商品住宅价格关系研究 　　【摘要】 　　结合昆明市房地产住宅价格上涨较快的经济现象，利用2008-2013年房价与银行信贷月度数据建立VAR模型进行实证研究，研究银行信贷扩张与房地产价格上涨具有显著的相互推动作用。 　　【关键词】 　　一、文献综述 　　以银行为主导的金融体系中，银行信贷是各类企业融资的主要手段，是金融资源配置的主要方式。大量实证研究得出房地产价格与银行信贷之间有着紧密联系，但在具体因果关系有着不同的观点。第一种观点是银行信贷决定了房地产价格。第二种观点强调房地产价格变动导致了银行信贷的波动。第三种观点强调房价与银行信贷互为因果关系。 　　以上研究在做定量分析的时候，大多选用季度、年度数据，样本量较少，未能充分反应两者之间的内在关系。本文采用月度数据对两者之间的相互关系进行研究，通过脉冲响应函数对昆明市各类银行信贷与房地产价格之间的动态关系进行分析以保证结论的可靠性。 　　二、银行信贷与房价的互动关系 　　首先，银行信贷能以多样的流动性效应影响房地产价格。信贷可得性和贷款态度的变化对房地产需求和新建住宅的投资决策有相当大的影响，最终导致房价变化。房地产按揭贷款刺激了需求，拉升房地产价格；而房地产开发贷款刺激了供给，降低房地产价格。由于房地产供求弹性具有不对称性，即供给弹性小，而需求弹性大，前者作用要比后者经过更长时间才能体现在价格中。 　　其次，房价影响银行信贷规模。从借款人的角度看，房价上涨增加了资产持有人的财富效应和借贷能力，从而改变其借款计划和信贷需求。从银行的角度看，银行不仅直接持有房地产资产，而且提供房地产资产抵押贷款。银行持有的房地产价格上涨，银行的资金供给能力增强。 　　另外，银行提供的房地产抵押贷款，一方面以建筑开发贷款的形式贷给房地产开发商，建筑开发贷款是银行贷款中最“顺周期”和最容易波动的部分。另一方面以住房抵押贷款的形式贷给购房者。当房地产价格很高时，银行愿意放松贷款条件并提供更多的房地产贷款，产生了一个使房地产和信贷周期密切关联的传播机制。房地产价格的上涨提高了房地产抵押贷款的市值，会增加房地产业的信贷供给，反过来，可能导致房地产价格的进一步上涨。另一方面，如果房价开始下降，资产抵押价值下降，银行资金供给能力下降，进而即会收缩对房地产开发商的贷款资金，也会通过提高贷款利率和首付比例的方式打压购房需求，进而影响房地产的价格。这就是金融加速器机制。 　　三、实证研究 　　（一）变量选取与来源 　　本文选取2008年1月到20013年11月共计71组月度样本数据对昆明市房价与银行信贷之间的关系进行实证研究。其中昆明市房屋销售均价（P）、GDP（G）、人均可支配收入（Y）、房地产投资额（I）数据来源于昆明市住建局和昆明市统计局。房地产贷款余额（L1）、个人住房贷款余额（L2）、房地产业贷款额（L3）、银行信贷总额（L4）数据来源于昆明市人民银行中心支行。 　　（二）单位根检验 　　本文采用EViews6.0软件，对房地产价、房地产开发贷款、个人按揭贷款、房地产业贷款总额、GDP、人均可支配收入等变量进行了ADF检验，得出的检验结果如下表： 　　（三）协整检验、误差修正模型 　　本节的协整检验采取E-G两步法。首先对原始设定模型进行OLS估计，得到以下结果：P=1753959-0722L1+8603L2+0167Y+0619G+0632I+ut（3-1），t=5297-04809 67844 05869 03214 02765，R2=08612 经过调整后的R2=08505。 　　接下来，对（3-1）式的残差进行单位根检验，得到残差：ut=P-1753959+0722L1-8603L2-0167Y-0619G-0632I通过EViews软件可以得到残差序列，对对其进行单位根检验，得到如下结果： 　　以上结果表明，在各个显著性水平下拒绝有单位根的原假设，也就是说残差序列是平稳的。因此，我们可以认为房地产价格、人均可支配收入、GDP、房地产投资额、房地产开发贷款和个人按揭贷款之间存在着长期的均衡关系。以下建立误差修正模型： 　　ΔP=-5.3717+2.4146ΔL1+2.6171ΔL2-0.4871ECMt+εt， 　　t=0.4295 3.8623 5.7579 -14.71387，R2=0.8239 经过调整后的R2=0.8159。 　　此时，误差修正模型的系数已经显著。其中差分项表示短期波动的影响。由回归结果可知，房地产价格的短期波动由两部分组成：一是短期房地产开发贷款和个人按揭贷款波动的影响，即短期内房地产开发贷款每变动2.41%，房屋销售价格变动1%。短期内个人住房贷款每变动4.07%，房屋销售价格变动1%。其二是偏离长期均衡的影