理性看待国家对地产的宏观调控政策.docVIP

浅谈如何理性看待国家对房地产的宏观调控政策 摘要：本文作者介绍了已有房地产宏观调控的政策，分析了这些调控政策的效果，提出了房价居高不下的经济学原因，提出了短期调控效果与中长期的战略考虑。 关键词：理性看待；国家；房地产；宏观调控政策 abstract: in this paper , the author introduces the existing real estate macro-control policies, analyzes the effects of the regulation and control policy, puts forward the high price economic reason, and puts forward the short-term effect and long-term strategic considerations. key words: rational view ; country; real estate; macroeconomic regulation and control policy 中图分类号：tu7文献标识码：a 文章编号：2095-2104（2012） 面对攸关民生的房价问题时，在市场失灵的情况下，政府要综合运用法律，经济，行政等宏观调控手段，维护以市场的住房资源配置基础方式地位，加强和完善住房保障制度，增加住房的有效供给，通过有效运用房产税，区分保障性购房和改善型需求，抑制不合理的投资、投机需求。从经济稳健发展和保障民生的角度出发，加大对经济适用房、廉租房的调控力度，加强住房建设能力，提高供给量以解决广大中低收入家庭的住房困难。 1 房地产宏观调控政策回顾 回顾2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，在始于2010年的这一轮房地产调控中，中央政府不但紧盯市场变化还持续加码调控。“新国八条”的出台就定下了中央政府进行房地产调控的基调。2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，并发布房地产市场调控“新国八条”。会议确定了以下政策措施：各地的第一季度要公布房价控制目标；增加公共租赁住房供应；住房不足5年转手按销售款全额征税；二套房首付款比例提至60%；土地两年不开工要收回使用权；暂停省会城市居民购第三套房；未完成调控目标政府将被问责。紧接着“限购令”呼之欲出。就在“新国八条”出来的同一天，国务院发布通知，明确规定各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。调整个人住房转让营业税的政策随后落地。2011年1月27日，财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。 2011年3月16日，国家进一步加大调控力度。国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》，从5月1日起，商品房销售必须明码标价。按《规定》，商品房经营者应当对每套商品房(包括二手房)进行明码标价即“一套一标”，按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价；要明确公示代收代办收费和物业服务收费，不得在标价之外加收任何未标明的费用。伴随着“国八条”、房产税试点改革等政策的先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策也全面升级，限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个。2011年7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后，台州、珠海等城市跟进，限购城市数增加到近50个。 2 当前房地产调控政策的双刃剑效应 政府之所以不断的进行房地产调控，一方面是源于国内经济过热的思考，日本的房地产泡沫所带来的危害一直是其他国家参考的素材，我国政府也逐渐意识到了这个问题的严重性，因此必须要给房地产市场降温；另一方面，过高的房价已经严重限制了国内居民的消费 能力，老百姓对此怨声载道，也可以说这是民意使然，综合以上两方面的考虑，国务院出台了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，之后又实行了“二次调控”，对投资性购房进行了有效遏制，这些政策的出台确实赢得了很多掌声，但是也是一把双刃剑。 2.1 关于限贷 限贷的目的是通过提高首付甚至暂停贷款，降低房贷的杠杆效应，从而抑制投机行为。但是，限贷在抑制了投资需求同时也抑制了自主需求。据世联调查数据显示，年收入在50万以上的人群中，超过七成人至少拥