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物业设施管理和暖通空调 　　【摘要】着重分析了建筑设备和暖通空调在物业设施管理中的作用和地位，以及在物业管理中建筑能量管理、室内空气品质管理和建筑运营维护等分支与暖通空调的关系。 　　【关键词】暖通空调；物业设施管理；科学化 　　1、物业设施管理 　　第三产业的发展，带动了大都市中办公室建筑的兴建。80年代智能化大楼的出现，更使现代建筑设备和信息技术进入办公楼。如今，办公楼的设备已形成庞大而复杂的系统，企业需要有专业人员管理办公室工作流程的布置、室内环境和安全、建筑设备的维护运行、系统的改扩建以及能源的有效利用，所以便出现了物业设备管理这一新的行业。越来越多的实业机构开始相信，保持管理得井井有条和高效率的设施对其业务的成功是必不可少的。尤其是高新技术的发展、坏境意识的普及和对人的健康的关心，使物业设施管理专业人员更显得重要。物业设施管理不单为了延长设备设施的使用年限，确保其功能的正常发挥，扩大收益，降低运营费用，也是为了提高企业形象、提供适用于用户的各种高效率的服务、改善用户的业务、使工作流程合理化和简洁化。 　　物业设施管理业务中的能源管理、设备运行管理和室内空气品质管理都与暖通空调有很密切的关系。可以说，暖通空调占了物业设施管理的半壁江山。 　　2、暖通空调的设计 　　现代建筑从设计阶段开始就应考虑物业设施管理的需要。国外提出了“寿命周期成本”概念，是指设备或系统从诞生至报废的整个期间所需要的费用总和，它往往数倍于设备购置费用。 　　将设备或系统在寿命周期内的全部开支加在一起在折现换算为等价均匀的费用。很显然，这项费用越小，其经济效益越高。物业设施管理的目的就是最大限度地降低寿命周期成本。设计人员应不只为初投资负责，更要为降低设备系统寿命周期内的全部成本着想，为有利于物业设施管理着想，具有全局观和系统观，最终使业主得益。 　　寿命周期成本设计带来一些设计观念上的转变： 　　（1）建立系统节能的观念 　　在暖通设计阶段，选择能效比高的设备，恐怕不会有人提出异议。但单机能效比高并不等于系统能效比高。空调系统的能耗是由冷水机组、锅炉、冷却塔、水泵、风机及末端装置的能耗组合而成的。把这些设备集成为系统，有相互匹配、相互制约的问题。因此不仅要注意设备在满负荷下的能效比，还要注意设备在部分负荷下的能效比，不仅要注意设备单独运行的特性，还要注意它与系统特性曲线的交点落在什么区域；不仅要注意新机组的能效比，还要注意考察机组在使用一段时间后能效比；不仅要注意系统在设计负荷下的能效比，还要注意系统的季节能效比。 　　（2）建立投资加回收期的观念 　　在暖通设计阶段，采取节能措施和新技术往往会带来初投资的提高。所增加的出投资如能在短时间内回收，则在寿命周期余下时间内所节省的运行费成为收益，从而大降低了寿命周期成本。例如，采用变频控制的变风量风机，在75%风量时耗电降至全负荷时的40%，而在50%风量时耗电只有全负荷时的15%以下。由于大多数空调系统常年负荷在90%以下，因此变风量系统所增加的初投资只要1-2年便可回收。 　　（3）建立能量效率的观念 　　近年来，许多文献谈及建筑节能，观念有了寿命许多改变。建筑能源管理已从单纯的抑制需求、减少耗能转变为提高能量效率。这主要是由于：第一，近年来随着智能化大楼是兴建，用户对舒适度的要求提高。保证良好的室内环境已成为第三产业生产率的重要手段，尤其对室内空气品质给予特别的重视。这就必须在节能和室内环境之间寻找一个平衡点。第二，按照“终端节能”的概念，在能源消费的终端设备或系统上采取节能措施投资1元钱，相当于对能源生产投资5-10元钱。因此，在保证用户舒适健康和效率的前提下，提高能源的使用标准，而不增加或少增加能耗，就意味着可以少建电厂、减少大气污染和CO2排放量。提高能量效率，要从设计和设施管理两方面努力。例如，在增加新风量的同时设置然回收装置。结合冷媒替代而改用新型高效率设备。现在，用替代冷媒的离心式制冷机能效比可以从旧机器的0.26～0.34kW/kW（0.9～1.2kW/rt）提高至0.20～0.28kW/kW（0.7～1.0kW/rt），最好已能达到0.14kW/Kw（0.5Kw/rt）。 　　3、暖通空调系统的科学化管理 　　3.1 设备的长寿命周期管理 　　设备在其寿命周期内采取预防保养可以大大延长设备的使用寿命。在初期故障期，为了减少故障率，物业设施管理人员要了解装置中寿命最短的部件或组件，并加以特别注意。还要来了解设计，施工和材料方面的缺陷和不足，找出造成设备不可靠性的原因并加已解决，尽快使设备故障率下降并进入稳定运行状态。为此，物业设施管理人员在大楼的施工安装阶段就应该到位，对工程实施监理并熟悉整个系统，学习运行操作和设备保养的方法和程序。在偶发故障期，设备的故障率下降到容许故障率之