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论房地产项目全过程成本精细化管理和造价控制 　　【摘要】随着房地产项目全过程成本要求的不断提高，研究其精细化管理与造价控制凸显出重要意义。本文首先对相关内容做了概述，分析了房地产开发项目各阶段成本控制管理存在的问题，并结合相关实践检验，从多方面研究了其精细化管理与造价控制的要点。 　　【关键词】房地产项目；全过程；成本；精细化管理；造价控制 　　一、前言 　　作为房地产项目建设过程中的重要工作，其全过程成本的精细化管理在近期得到了有关方面的高度重视。该项课题的研究，将会更好地提升对精细化管理与造价控制的实践水平，从而有效优化房地产项目全过程成本管理的整体效果。 　　二、概述 　　房地产施工项目的成本管理并不是对房地产施工项目核算的简单过程，而是一项复杂的、全过程的、整体的系统工程，必须由多个部门的配合和全员的参与，全面控制和落实，形成浓厚的全员参与成本管理的工作氛围。做到制度有力、职责分明、考核严格、目标明确，确保房地产施工项目在安全有序的状态下进行。 　　成本控制和管理的特点具有预先性、能动性、系统性。这也是由施工项目的安全性所要求的。成本控制与管理在实施中必须与采购管理、生产管理（包括分包管理）、质量安全管理、技术管理和资金管理有机结合起来。 　　只有把所有管理职能、管理对象、管理要素纳入施工成本管理中，施工过程中的成本控制才能具有事先能动性和综合优化的功效。同时在施工管理过程中根据项目施工前的计划进行监督、控制、调整和修正，以达到施工过程中成本控制管理的动态跟踪性。 　　三、房地产开发项目各阶段成本控制管理存在的问题 　　1.对房地产投资决策阶段的重要性没有足够的认识 　　由于房地产项目投资需要的资金巨大、消耗的人力、物力多，一旦开工，就不能间断，否则会拖延工期。因此对于每个环节都需要严格把关，倘若某一步出现差池，将会一步错，步步错。因此，对于房地产开发项目的整个流程而言，首先应该重视投资决策环节，此环节的正确与否直接关系到房地产开发项目的成败，但是对于这一环节，目前是我国房地产企业运营过程当中最为薄弱之处。 　　2.工程设计阶段对工程成本控制不严格 　　由于我国不断进步，我国的房地产开发项目在激烈的市场竞争中也愈演愈烈，使得市场的原材料价格有所上涨，同时建筑工程的工人工资也会随之涨幅，这就给工程项目的成本带来了一定的困难，造价上涨4E86就会导致工程的成本增加。另外，由于设计阶段的造价管理和控制容易被忽略，没有推行限额的设计和方案，以及设计质量更加受到设计人员的关注，成本控制被忽略或者重视程度不够、概算编制能力的欠缺等因素，也会导致设计单位编制的设计概算存在较大的偏差，从而工程成本增加很多。 　　3.建设项目发包阶段选择不当 　　在工程设计完成之后，应当采取公开、公正、公平的原则，以及通过采用公告或邀请书等方式，选取一家值得信赖、声誉好、有实力、报价合理的单位，这一环节是尤为重要的，做好了这一环节的工作，工程也就成功了一半。但是目前，开发商在对中标单位的选择时，一般选择报价最低的单位，而这些中标的单位可能存在成本价高于投标报价，选择这样的单位很有可能在施工的过程当中出现扯皮等不良现象而对工期和施工质量带来不利影响。从而导成本价难以控制。另外，对于工程合同同样需要反复研讨和检查，避免合同内容不够严密、不够明确被施工单位利用漏洞而增加工程成本。 　　四、房地产开发项目精细化管理与造价控制的要点 　　1.投资决策阶段 　　（1）认真做好市场调查研究工作 　　应调查国内外市场近期需求状况，对未来市场趋势进行预测；对产品销售进行预测、价格分析，判断产品的市场竞争能力及进入市场的前景；对产品的方案和发展的方向进行技术经济论证比较，在充分考虑市场、技术、环境等因素的基础上合理确定拟建项目的建设规模，努力实现规模效益。 　　（2）合理确定建设标准 　　建设标准水平应从目前的经济发展水平出发，区别不同地区、不同规模、不同等级、不同功能、不同消费群体，充分研究建筑标准、质量要求、建筑材料的性能价格等情况，合理确定。 　　2.设计阶段的成本管理与控制 　　首先应积极推行限额设计，健全设计经济责任制。限额设计就是按照批准的 　　可行性研究报告及投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计，总概算控制技术设计和施工图设计，从而避免设计部门为设计上的工作方便或是为过分保护自身设计不出问题而不惜加大设计的安全系数，以牺牲业主方的工程造价的控制为代价。比如某小高层住宅工程的钢筋含量，本来钢筋含量每平米设计65公斤就满足要求了，但设计方为保守起见而设计了每平米85公斤，这样每平米钢筋材料造价就增加了13%，可见，推行限额设计的必要性。把技术和经济有机结合起来。严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易被突破。