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（三）REITs发展在中国 目 前 两 种 方 案 的 试 点 * （三）REITs发展在中国 * 五、几种特殊形态的商业地产 介绍——养老和酒店地产 * 养老地产 当前养老地产涉及的主要法律法规 投资商业模式的法律分析 * 2、土地分层出让 --法律：《物权法》、《人民防空法》 部门规章：《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、 《城市地下空间开发利用管理规定》 地方立法：深圳市《城市地下空间使用条例》、《上海市城市地下空间建设用地审批和房地产登记试行规定》等 --立法较滞后，涉及使用权的界定、设定、登记公示制度、权 利冲突协调等方面的法律问题 土地使用权取得与转让 规划与招商 商业地产销售 商业地产租赁 商业地产管理 * --地方实践：深圳2005年起开始土地分层出让，上海2006年 出台《上海市城市地下空间建设用地审批和房地产登记试行 规定》 案例： 深圳地铁前海湾车辆段上盖物业分层出让（2008年），空间上分四个层次：第一层，地下空间，是地铁运行线；第二层，地上0~9米部分，是车辆段用房；第三层地上9~15米，为交通转换层；第四层，15米以上部分，为地铁上盖（综合体+保障房）。第一层划拨供地，第二、三层协议出让，第四层挂牌（分三宗不同用途的土地） 土地使用权取得与转让 规划与招商 商业地产销售 商业地产租赁 商业地产管理 *  1、集体土地的规划利用 --集体建设用地根据地方规定可以流转 --可以租赁集体土地上的房屋 --产业升级中对工业用地的利用 --进行商品房地产开发建设和住宅建设有限制 需要注意： （1）是否取得村民会议的表决 （2）如何办理土地登记 （3）是否需招拍挂，流程 （4）租赁年限的限制（可以超过20年） 需要注意： （1）是否可以利用地方产业政策 （2）是否需要变更用途、补缴地价款 （3）是否需招拍挂 （4）是否符合土地利用总体规划 土地使用权取得与转让 规划与招商 商业地产销售 商业地产租赁 商业地产管理 * 2、商业网店规划 --法律依据： 1）《中华人民共和国城乡规划法》； 2）商务部《城市商业网点规划编制规范》(商建发[2004]180号) ； 3）《商务部办公厅关于做好县级城市商业网点规划工作的通知》 商建字[2007]109号； 4）《零售业态分类》(GB/T18106-2004)； 5）《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93)； 6）《中心城市总体规划(200 -2020)》等。 --业态涉及如：特色商业街规划、大中型零售网点规划、商品 交易(批发)市场规划、农贸市场规划、景区商业规划、物流 基地规划等 --尚未出台《城市商业网点规划条例》或《商业大店法》 --大型商业网店听证制度在有些地方实践 土地使用权取得与转让 规划与招商 商业地产销售 商业地产租赁 商业地产管理 * 3、施工过程中的风险及其管理 --招投标管理 --合同管理 --施工管理 --工程结算 土地使用权取得与转让 规划与招商 商业地产销售 商业地产租赁 商业地产管理 * 4、委托招商的法律风险 --委托合同中代理权限的设定 越权代理/代理权终止/表见代理/转委托 --招商目标、预期的设定和考察方式 --保密义务 --与开发商、物业公司的配合义务 --违约解约责任 委托顾问开始向商业策划、招商/销售代理、市场运营、资本运作全产业链服务模式发展，由委托人角色转变为管理者加小股东 土地使用权取得与转让 规划与招商 商业地产销售 商业地产租赁 商业地产管理 * 1、租赁合同效力的风险控制 --未取得房屋权属证书对租赁合同的影响 一般观点：房屋权属证书不影响租赁合同效力 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷 案件具体应用法律若干问题的解释》：以是否取得建 设工程规划许可证为判断标准 --未办理消防验收手续对租赁合同效力的影响 土地使用权取得与转让 规划与招商 商业地产销售 商业地产租赁 商业地产管理 * --租赁合同备案的效力 --预租合同的效力 房屋预租，一般以取得预售许可证为前提。如《上海市房屋租赁条例》 土地使用权取得与转让 规划与招商 商业地产销售 商业地产租赁 商业地产管理 * 2、“买卖不破租赁”原则限制适用的情形 （1）处理抵押权和租赁权的关系 订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押 权的影响 （2）执行中存在不适用“买卖破租赁”的情况 （3）已经被法院查封的财产出租的，不适用买卖不破租赁的原则 （4）破产财产处理过程中不适用“买卖不破租赁” 土地使用权取