从不动产租赁权价值评估看租凭权的物权性.doc

从不动产租赁权价值评估看租凭权的物权性 从不动产租赁权价值评估 看租赁权的物权性 工洽房地 文/鲍敏强 随着社会经济的发展和中国城市 化的突飞猛进,非所有人利用他人不 动产的情况日益成为一种普遍现象, 不动产的租赁关系和租赁权价值评估 业务逐渐多了起来.不动产的财产问 题也突显为财产归属与财产利用两大 范畴,人们对物质资料的使用过程被 划分成对法律上的物的所有和利 用两大状态.房地产权利人把拥有所 有权仅仅作为一种投资.他们着眼 于房地产曰后的增值保值而不在乎 投资期间的具体状态;房地产承租人 作为非所有人利用他人财产的租赁权 也有了产生更多价值的空间.不动产 租赁权价值在不动产评估中被看作是 从完整的物权价值中分离出来的部分 价值.其价值内涵以及与出租人权益 价值的互补性.使得传统概念中作为 物权化债权的租赁权,是不是可以名 正言顺地成为一种部分物权而值得探 讨的一个问题. 一 ,不动产租赁和不动产评 估 不动产租赁包括单纯的土地租赁 和房屋租赁.单纯的土地是指地上无 建筑物和固定附着物的土地.如果地 上有建筑物,根据我国现行法律的规 定,房随地走,地随房走也就是地 上建筑物所有权出租的,土地使用权 当然随之出租.依我国现行法律的规 定,土地使用权依法可以出租,但土 地所有权不得租赁,不动产租赁主要 是房屋租赁.把不动产作为投资标的, 以赢利为目的的不动产租赁主要有两 个特点: (一)合同登记备案 我国《城市房地产管理法》第 五十三条的规定,房屋租赁不仅须由 当事人双方签订租赁合同,并应向房 产管理部门备案.《上海市房屋租赁条 例》第十五条第二款规定,房屋租赁 合同未经登记备案的.不得对抗第三 人. (二)土地有偿使用 我国《城市房地产管理法》第 五十五条的规定,以营利为目的,房 屋所有权人将以划拨方式取得使用权 的国有土地上建成的房屋出租的,应 当将租金中所含土地收益上缴国家. 对于以划拨方式取得使用权的国 有土地使用权的评估操作中,可以先 假设土地为出让方式取得,计算出出 让土地使用权价值,再按有关规定扣 减相当于土地收益的部分,如参考《上 海市土地使用权出让招标拍卖试行办 法》(沪府发【2001]26号)第六条规定, 按出让土地使用权价值的3O%计取土 地收益. August201057 上海房地擘 不动产评估是指专业的不动产估 价人员根据估价目的,遵循估价原则, 按照估价程序,选用适宜的估价方法, 并在对影响估价对象价格的因素进行 综合分析的基础上,对估价对象在估 价时点的客观合理价格(或价值)进 行测算和判定的活动.不动产评估的 对象称为估价对象,它不仅是指实物 的房地产,更是实物,权益,区位三 者的综合体,其评估的价格(或价值) 体现了当代社会中某一确定的财产关 系. 不动产估价对象所对应的权益, 一 般都是可以用数值衡量的财产权. 不动产评估的权益即可能是完整的物 权如建筑物所有权,也可能是部分 的物权,如用益物权和担保物权.本 文着重研究的不动产估价对象是不动 产租赁权,此处所称租赁权是经过房 产管理部门登记备案的租赁合同记载 的租赁权. 二,不动产租赁权价值评估 (一)评估技术路线 不动产租赁权是指承租人基于承 租合同对承租不动产享有的占有,使 用,收益的权益.对于该权益的评估 一 般采用收益法,但在可比案例充分 的前提下,也可以采用直接或间接的 市场比较法进行估价. 1.收益法 通常情况下,设定了租赁权的不 动产都属于收益性房地产.根据《房 地产估价规范》的有关规定对于收 益性房地产的估价,应以收益法作为 估价方法之一. 收益法的评估过程是首先预计 估价对象未来各期的正常客观净收 益,然后选用适当的资本化率将其折 算到估价时点上的现值.最后把各期 净现值累加以估算估价对象的客观 合理价格或价值.在评估不动产的租 赁权价值时收益法的技术思路是通 58August2010 过对租赁期内租金顺差的资本化来估 算和衡量.租金顺差是指合同租金与 市场租金之间的差额.该差额也是～ 种净年收入,与其他不动产年收入相 似,也可以将其资本化后折算到估价 时点的累计净现值来估算租赁权的权 益价值. 2直接市场比较法 一 般而言不动产评估宜用两种 以上方法进行评估.以求各估价方法 之间的相互补充,印证并且有条件 用市场比较法的,应以市场比较法为 主要的估价方法.从理论上来讲租 赁权也是可以让渡的.但由于不动产 租赁权转让的可比案例涉及的修正因 素过多,如租期长短,租金内涵(维 修费,管理费,税金等费用的负担), 租金支付方式等,直接可比案例极少, 而且成交案例的收集和验证也极为困 难.因此直接的市场比较法很难应用. 3间接市场比较法 用间接市场比较法评估不动产租 赁权价值的技术思路是,首先采用市 场比较法测算假设估价对象不带