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仲量联行 成都甲级写字楼项目整体定位研究报告 仲量联行 成都甲级写字楼项目整体定位研究报告 重新定义成都 甲级写字楼 摘要 ?? 随着近年来优质物业的不断入市及原 有物业的持续使用，成都市甲级写字楼 物业的市场表现开始出现分化。简单的 评级已经不能完整体现物业特征，市场 需要一个与成都本地市场特征相符合的 写字楼定义 ?? 市场体现出产品品质提升明显、高品质 产品市场表现优良的特征 ?? 写字楼所处区域定位是决定物业价值的 决定性因素，区域的成熟度影响投资者 的决策 ?? 业权形态对物业长期价值影响较大， 但也需要根据市场特征制定合理的战略 ?? 优质的物业管理已经被写字楼用户和开 发商广泛接受 ?? 未来写字楼用户组合将成为区分写字楼 长期市场表现的重要因素 ?? 新的写字楼定义将于传统评级基础上进 一步分类，用以涵盖影响写字楼短期和 长期竞争力要素 重新定义成都甲级写字楼 3 1998-2005???????????????????? 2006-2010??????50 60 70 80 90 100 110 ????и??图表1: 不同时期建成甲级写字楼租金和价格对比?????????? 1998-2005?????? 2006-2010????????????и??10000 11000 12000 13000 14000 15000 16000 17000 成都需要符合二线城市特征的写字楼 定义 20世纪90年代末，成都出现第一座甲级 写字楼。经过十年的发展，截至2010年， 成都共有14座甲级写字楼，总体量达到 676,000平方米。由于处于发展阶段的成 都甲级写字楼市场较小、尚不成熟，因此 甲级写字楼的定义在这样快速发展的背景 下也仅有模糊的行业认定标准，并不清 晰。随着物业市场的发展，成都市现有 甲级写字楼品质开始分化、物业价值出 现差异、对租客和写字楼用户吸引力显著 不同。仲量联行认为现有写字楼的单纯甲 乙级定义不能科学反映成都市场的特征， 也不能为终端用户（包括租户和自用型 买家）和投资者对写字楼的选择起到方向 性的指导意义。 从未来发展态势看，成都写字楼市场将进 入加速发展的阶段：未来四年将有超过4 百万平方米的办公物业投放市场，其中约 2百万平方米都是硬件设施良好的高品质 写字楼。面对未来庞大的供应，成都市场 将面临两个随之而来的问题：终端用户和 投资者到底会选择什么样的写字楼？对于 开发商而言，如何根据自身的发展战略及 市场需求状况，制定一个合理的写字楼开 发策略？ 仲量联行多年的研究发现，影响写字楼竞 争力最为关键的因素包括两个方面：第一 是写字楼自身固有的不能变化的指标，如 产品品质和区域位置；第二是与物业长期 运营密切相关且可变的指标，如业权形 态、物业管理水平、用户组合管理等。两 者关系密切又相互影响，此报告将结合成 都市市场现状对各个因素对写字楼的影响 逐一研究，并希望通过本次研究，重新设 立一个符合成都市场特征的写字楼定义 体系。 1 有效租金为考虑了免租期之后的实际租金，而非租金报价 产品品质是决定写字楼市场表现的重 要因素 通过对现有14栋甲级写字楼的租金水平比 较可以发现，2006年以前建成楼盘的平 均有效租金1为87元/平方米/月，2006年 以后建成的楼盘平均租金为101元/平方 米/月，溢价幅度为17%。写字楼价格的差 异则更为明显，通过对甲级写字楼中的 销售型物业的价格追踪，2006年前建成的 楼盘平均价格为13,400元/平方米，2006 年后建成的楼盘平均价格为16,375元/ 平方米，溢价幅度达22%（图表1）。 资料来源：仲量联行 4 Advance 仲量联行认为近期建成的甲级写字楼的产 品品质显著提升是物业租金和价格差异化 的重要因素。通过对成都市现有写字楼租 户的访谈可以看出，现有写字楼的用户对 办公物业产品品质的关注点为包含电梯和 空调在内的多个方面（图表2）。为了在 激烈的市场竞争中博得一席之地以及满足 写字楼用户对办公环境越来越高的要求， 近年来成都市写字楼的硬件设施有了长足 的发展。 为了更为清晰地看到成都市甲级写字楼近 年来所取得的进步，我们分析了2006年后 建成的甲级写字楼相比2006年前建成物业 品质的主要提升点。 电梯?? ：电梯配置更为充足。除了电梯数 量的增加（每5000平方米配置电梯从 0.87部提高到0.90部），开发商也注重 电梯品牌的选择，并且提高了电梯的运 行速度、轿厢大小等标准。新近落成的 仁恒置地广场选用了奥的斯电梯，即将 建成的航天科技大厦选用了迅达电梯， 这两栋大楼电梯的主要指标包括：运行 速度达到了高区每秒6米，低区每秒3.5 米；平均高峰等候时间少于35秒；轿厢 可承重1,600公斤，可最多承载21