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试论房地产工程全过程造价管理和控制 　　【摘 要】所谓全过程造价管理与控制，是指在工程项目投资决策、可行性研究、设计、项目施工和竣工验收等各阶段均应认真做好工程项目造价管理与控制。 　　【关键词】房地产开发；价值管理方法；造价管理与控制 　　房地产开发产业是受宏观经济影响最大的产业之一，是我国国民经济的重要支柱产业；随着国家扩大内需各项政策措施的实施，我国的房地产开发产业得到了迅猛发展，大量商品房的开发建设，使目前建筑市场上的供求关系发生了巨大变化：一方面，是众多的购房者，另一方面，是大量现房滞销和积压，虽然原因很多，但主要原因还是房地产开发成本过大、房价过高。因此，如何有效降低房地产开发成本，降低造价，应是房地产开发企业要考虑的首要问题。所谓全过程造价管理与控制，是指在工程项目投资决策、可行性研究、设计、项目施工和竣工验收等各阶段均应认真做好工程项目造价管理与控制。 　　1 项目投资决策和可行性研究阶段的造价管理 　　首先应组建一支优秀的造价管理小组，由决策者、市场营销人员、项目总工程师、造价师、会计师等人员组成，充分运用价值管理方法，精心编制好项目可行性研究报告，力求做到拟建工程项目价值最大化。在编制房地产开发项目可行性研究报告过程中，可按下列重点进行分析：（1）市场营销人员对市场作预测，包括市场供求与需求预测、市场价格预测、目标市场与市场竞争力分析、市场风险分析等。（2）项目总工程师作工程方案分析，运用价值管理方法选择结构型式、基础工程方案等。（3）在建设规模、施工方案、设备方案及施工进度等基本确定的基础上，造价师估算项目投入总资金并测算建设期内分年度资金需求量。（4）会计师运用价值管理方法，在投资估算的基础上，从拟建项目的资金渠道、融资方式、融资成本、融资风险等方面进行价值分析，通过比选确定价值最大化的融资方案。（5）进行房地产项目财务评价，预测项目经济效益和费用支出，计算财务评价指标，以判别拟建项目的财务可行性，择优提出推荐方案，供决策者决策。 　　2 设计阶段的造价管理 　　确定合理的设计方案，减少在施工阶段发生重大设计变更和方案变化，对于有效控制房地产工程造价意义重大。设计阶段如能精打细算，节约投资的潜能要比施工阶段大很多，因此，重视并合理确定设计方案，是有效控制房地产工程造价的关键环节，具体方法包括以下几项内容：（1）在项目设计招投标和评标过程中，应尽量做到技术水平和经济指标有机结合，优选设计方案，不仅要对参与设计投标的设计方案的技术性指标进行科学分析，还要对该设计方案的经济指标进行分析、比较，从源头上确保设计方案的科学性、先进性和经济性。（2）十分重视设计会审工作。在项目设计方案会审中，应对初步设计阶段的总图方案及单项设计方案进行技术和经济性评价，为此，建设方需组织相关各方参与设计会审，提出优化设计的建议，通过删减某些不必要的功能，降低建造成本，以利使设计方案更加科学、经济、合理。（3）加强对设计概算的审核，防止设计概算发生漏算、错算现象，以确保估算、概算、预算相互制约、互为补充。 　　3 项目实施阶段的造价管理与控制 　　3.1 项目施工招投标阶段的造价管理与控制 　　建设方在编制招标文件时，应要求参与编制人员对拟建项目的功能和技术、经济指标等了如指掌，根据其特点撰写招标文件以及相关附件，且要注意招标文件的严密性。为此，首先应采用工程量清单进行招标投标，遵循科学、合理的原则编制工程量清单，加强招标管理；工程量清单中的工程项目应具有概括性，条目清晰，无漏项、错项，还应保证计价项目的正确性。在编制工程量清单过程中，不能仅限于图纸，还要预计到哪些项目是目前图纸上没有，但在项目施工过程中将会发生的，对于这一部分项目可以采用综合单价包干的方法在招标阶段加以明确，将应核准的费用尽量核准。其次，询标要深入、全面，建设单位应要求招标代理单位仔细研究回收的投标书，进行详细的技术和数据审查，并提供投标分析报告；在投标分析报告中应对技术标及商务标等进行综合评审，对技术标应侧重施工方案、技术和工艺等的评审，对商务标则应侧重于总价、综合单价、人材机单价以及措施项目等方面的分析评审，必要时可以编制标底，将投标价与标底进行综合分析与比对，最终择优选取中标单位。 　　3.2 项目施工阶段的造价管理与控制 　　房地产工程项目的复杂性决定了它计价的多次性，尤其是在该项目的施工阶段，比如由于外部条件的变化，设计阶段未考虑周全的因素会暴露出来，导致设计变更，或因施工现场实际条件的限制、不可预见事件的发生等等导致工程签证的发生，造价也会随之发生变化。一般来说，施工阶段对房地产工程的造价管理与控制手段主要有以下几方面：（1）编制好成本计划。在优化的施工方案指导下，编制好详细的成本计划，并分解、落实到各分部分项工程中，为后续成