思源顾问成都天府长城三期项目营销执行报告135.pptx

天府长城 王者归来让我们随长城置业一起，开始演绎一段营销传奇……针对策划任务，思源的思考脉络：明晰目标发现问题(难点)定位(关键)问题制定解决方案(策略/执行)首先，明晰我们面临的营销目标 08年项目整体营销目标目标任务销售额8.5亿销售面积12万㎡4期形象铺垫口碑提升 08年项目核心营销目标销售均价7200元/㎡约8.5亿，1337套，12万平米2008.6.12009.1.25销售周期8个月面对以上营销目标，通过研究，发现需要解决的营销问题与难点接到任务伊始，思源做了多方面的研究工作：内部环境研究了解并研究本项目的成长历史；分析项目剩余的代售产品；对营销体系进行访谈；外部环境研究对市场走势进行预判对周边竞争项目进行调研对客户进行访谈研究通过研究，思源找到了项目营销面临的问题与难点… 项目营销问题与难点之 ①营销目标难度大、销售周期短、任务重12万㎡，均价7200元，如何在8个月内100%销售...... 待售产品构成天府长城三期待售产品合计1337套，其中图南多待售1005套，占75%，柏南郡待售332套，占25%。项目楼栋总房数未售套数柏南郡1号楼13332号楼1331223号楼25764号楼256115号楼1901901号楼290209图南多2号楼184173号楼91914号楼1741095号楼3603606号楼176247号楼178178合计待售产品分布注：由于长城地产公司制度规定，需后期沟通完善项目产品信息精确度 营销目标难度大08年1-4月，月均销售约40套08年5月至09年1月月均销售目标为150套目标销售速度为前期3.8倍08年1-4月，月均销售额约2500万元08年5月至09年1月销售额目标约为9400万元目标销售额为前期3.8倍 柏南郡销售情况简析柏南郡成交均价以2007年4月开盘价5091起稳步上升，在2008年2月份达到峰值7424元/平米；2008年1月至今成交均价趋于稳定。柏南郡2007年4月开盘当月成交219套，自2007年7月至今，去化速度显著下降。 图南多销售情况简析图南多成交均价以2007年7月开盘价6234元/平米起，在2007年12月份达到峰值7563元/平米；自2008年1月起，有所下降。图南多2007年7月开盘当月成交289套，07年秋交会和08年春交会期间各成交约80套，其他时间段去化速度较慢。 天府长城项目08年1-4月销售数据统计情况 08年度销售情况：截止2008年4月27日，08年度天府长城柏南郡、图南多两项目共计销售157套，销售面积14776.58平方米，销售额10368.5万元，实现销售均价7016.9元/平方米。其中柏南郡销售11套，销售面积1576.74平方米，销售额1154.14万元，实现销售均价7319元/平方米；图南多销售146套，销售面积13199.84平方米，销售额9214.4万元，实现销售均价6980元/平方米。注：以上销售数据由长城地产公司项目部工作人员提供待售产品营销目标目标任务8.5亿，12万㎡营销难度大剩余房源销售目标5.5套/天167套/月1-4月已售157套4月已售86套 项目营销问题与难点之 ②区域市场竞争激烈产品相对滞后客户被严重分流2007年成都房地产市场概况根据房管局公众信息网公布的数据， 2007年成都主城区商品房销售约13.4万套,共计面积约1265.5万平方米,销售面积较06年增加约25.4%。全年主城区商品房供应总套数约16.9万套；供应面积约为1535.69万平米，同比增长28%，市场供应十分旺盛。?思源解读： 从07年成都房地产市场情况来看：一方面，商品房供需较06年均有较大幅度的增长，市场呈现供需两旺的态势；另一方面，市场供应面积比实际销售面积高出21.35%，存在一定的供给过剩现象。2007成都整体市场状况分析 从 07年月度成交量环比增幅波动看： 市场情况受多种因素影响。6月和10月的波动幅度表明，政策对市场预期的影响至关重要。 除4月和11月以外，整体均价呈现正向上涨态势。 但在市场均价5600元附近出现波动，表 明当前市场价格敏感点已经出现。思源分析： 当前房地产市场处在观望期，价格对成交量的增减并不会起到决定性作用。 2007年开始出现供大于求的趋势 从右图我们可以看出： 从近6年住宅的销售面积来看，02年至07 年住宅成交面积呈逐年稳步上升趋势。07 年主城区的住宅销售量突破1198万平米， 同比增长39%。 从近6年住宅的销售均价来看，02年至06 年价格的涨幅相对稳定，进入07年后，成 都住宅市场的成交价格发生较大 波动，在 06年成交价格的基础上再度上涨29.05%。 2006年住宅销售供销比1.05，2007年住宅 销售供销比1.13，市场整体基本平衡， 但、