思源经纪武汉沿海别墅项整体营销报告销售推广方案.pptx

目录框架1武汉别墅市场发展历程2武汉五大别墅板块分析3武汉别墅市场研究武汉别墅市场现状分析42010年武汉市别墅销量前三甲案例启示5本项目竞争个案选取项目本体分析项目客户研究项目市场定位1总体营销策略2现场展示策略营销策略3推广策略4价格预判营销执行计划5项目推量分析及去化预估武汉别墅市场研究01武汉别墅市场发展历程02武汉五大别墅板块分析03武汉别墅市场现状分析04 2010年武汉市别墅销量前三甲案例启示05本项目竞争个案选取市场内容框架123武汉别墅市场发展历程武汉五大别墅板块分析武汉别墅市场现状分析2011新政影响开发阶段资源利用产品阶段入住率产品演变量价演变配套演变格局演变五大板块特点五大板块价格特点五大板块客户分析五大板块竞争趋势452010年武汉市别墅销量前三甲案例启示本项目竞争个案选取心斋桥卧龙原墅金地澜菲溪岸绿地新都汇世贸龙湾第一名：宝安中国院子 第二名：武汉长岛第三名：保利十二橡树01 武汉别墅市场发展历程产品演变量价演变配套演变格局演变武汉别墅市场发展历程产品演变:从早期的粗糙舶来品到欧美风格的精细化体现，从大面积的求奢求豪到经济适用型小别墅。市场呈现多元化发展19931997200320072008至今萌芽初级阶段培育阶段成长阶段虹景花园南湖千秋庄F、天下中国院子武汉长岛光谷地产湾郡产品形态市场呈现多元化，但两极分化较明显1、小面积独栋及类别墅产品2、资源稀缺大面积奢华型产品面积适中欧陆风情较多，风格单一面积较大各类风情别墅出现价值倡导1、经济型、创新2、奢华、稀缺、体验张扬个性、品位、身份富贵符号强调资源占有资源简单占有型豪两级分化武汉别墅市场发展历程量价演变：别墅价格稳步上扬。但价值未体现，市场上大平层价格与别墅价格相当甚至高于别墅价格19931997200320072008至今萌芽初级阶段培育阶段成长阶段全市大平层产品价格线复地东湖国际500万璟倾城1000万长岛1000万/栋全市独栋别墅产品平均价格线保利十二橡树360万/栋F天下270万/栋全市高端产品平均价格线年份别墅成交量别墅成交均价普通商品房均成交均价2007年18.18万方6788.96元/㎡4491元/㎡2008年13.7万方9087元/㎡5453元/㎡2009年14.42万方10043元/㎡5427元/㎡2010年19.53万方11555.12元/㎡6827元/㎡武汉别墅市场发展历程配套演变：经历由生态利用——休闲娱乐——商务度假的变化由于别墅在城市化配套上缺乏，因此空置率较高19931997200320072008至今萌芽初级阶段培育阶段成长阶段长岛：游艇码头会所配套纳帕溪谷：9洞高尔夫球场配套建设及环境营造 无相应配套世茂龙湾：生态主题乐园、酒店、会展等万科高尔夫：高尔夫球场资源利用简单占有相对粗放开发生态、配套提升武汉别墅市场发展历程格局演变：形成稳定的五大别墅板块，随着城市规划的逐渐发展，各大板块均有外扩趋势19931997200320072008至今萌芽初级阶段培育阶段成长阶段STEP1:由于该阶段土地获取价格比较低,该阶段武汉别墅的开始在城郊零星发展STEP1:山水资源优势的地区自然形成五大别墅板块：金银湖、盘龙城、南湖、汤逊湖、沌口武汉市的别墅开始步入规模化、社区化,在山水资源优势突出的区域开始出现别墅的扎堆STEP2:在武汉的南湖和汤逊湖区域出现了相对比较成形的别墅,比如深圳宝安地产在南湖开发的金秋别墅、武汉宏宇实业开发的玉龙岛花园临湖别墅STEP2：随着区域的不断发展，各板块外扩，五大别墅板块随之扩大，如南湖板块延长至白沙洲一带如福星东澜岸等沌口板块延升至四新版块，绿地新都会、金地蓝菲溪岸等均有别墅武汉别墅市场发展历程武汉的别墅市场正处于发展阶段1产品演变：风格多样、追求风情、注重体验，别墅多元化发展两极分化较明显例如，北美风情：纳帕溪谷；中式风情：宝安中国院子；英伦风情：保利十二橡树流水别墅：红郡 西班牙风格：美院COAST 等。另外，由于别墅用地停批，在有限的土地上建更多的别墅，小独栋和可大幅提高土地使用效率的叠加别墅将会成为市场的主流。2量价演变：别墅价格稳步上扬，大平层价格甚至高于别墅产品2007-2011年年均成交量较小在13-20万方之间；别墅均价比普通住宅高出70%-80%，但与大平层价格持平，甚至低于城市中心大平层的价格3配套演变：休闲娱乐、商务度假。但别墅缺少城市化配套高尔夫、游艇码头、主题乐园酒店会展等4格局演变：依天然的资源而建 形成稳定的五大别墅板块金银湖板块、盘龙城、沌口、南湖、汤逊湖02 武汉五大别墅板块分析五大板块特点五大板块价格特点五大板块客户分析五大板块未来竞争趋势武汉五大别墅板块分析特点：南湖、金银湖板块为近城市别墅区，汤逊湖、盘龙城、沌口为城市远郊自然资源生态环