金山写字楼维修改造工程规划设计方法.docVIP

PAGE PAGE 3 金山写字楼维修改造工程规划设计方案 一、拟改造区域现状 拟改造项目位于金山西路，原系国家人事部疗养院，主楼原功能用途为商业宾馆。院落南部为人社局宿舍，主楼位于院落北侧，毗邻金山西路，现宿舍区与主楼在一个院落内，共用一个出入口、传达室。主楼于1986年竣工并投入使用，楼高三层，主体砖混结构，建筑面积2370m2。主楼南侧停车场面积约840m2，低于主楼一楼平面约2米，目前可停放车辆约30辆；主楼东侧空地面积约230 m2，高出停车场约2米,停车场东侧空地面积约250 m2，高出停车场约0.3米。 主楼共有房间67间，其中标准间57间、套房3间、布草间2间、公共卫生间3间、接待室1间、服务室1间。楼内每层设客房标准间19间，设有入墙式壁柜，自带卫生间，每两间卫生间共用一个管道井，除一楼和北面最东部房间外均建有阳台，每层北部西侧各建套房1间，无阳台；每层设男女公共卫生间，共占一个房间，二楼、三楼西侧南部建有1间布草间，布草间门前空余面积约8 m2。一楼西侧入口门厅部分外延，门厅南部为前台服务室、会客室。因年久失修，现主楼现外观陈旧，墙顶面漏水严重，外窗为早已淘汰的单玻璃且陈旧，多数内门已拆除。内部水、电、暖、通讯等基础设施均已废弃，部分房间结构改造混乱。 二、总体思路 总体思路是：立足满足写字楼功能需求，着眼长远发展，坚持功能优先、以人为本、经济实用、简洁大方的原则，以主楼办公功能改造为核心，最大限度合理利用现有条件，增建餐饮休息辅助设施，完善车辆停放功能，突出庄重、严谨、简洁、大气的风格，超前规划，科学施工，力求设施齐全、功能完备、富有活力。 三、总体规划 （一）院落分割。写字楼区域与人社局宿舍区进行合理分割，各自独立，互不干涉。现有大门中间分开，改建为两个大门，写字楼通过东侧大门出入，宿舍区通过西侧门经预留道路进出。出入道路分割界限为现有传达室向东4.5米左右，界线采用绿化带或围栏与人社局宿舍区隔开。 （二）区域功能划分。按照使用功能划分为写字楼、车辆停放、餐厅三个区域：主楼改造整修为写字楼，二层利用门厅上部空间接建与主楼等高会议室一间。主楼南侧停车场进行扩建改造，规划半地下车库面积480 m2、停车场面积840 m2，约可停放车辆50辆。主楼东侧空地部分新建简易板房480 m2，主要用作餐厅和活动室。 （三）办公楼功能布局。结合主楼现状和实际需要，规划改造后写字楼房间功能布局如下： 序号 改后房间用途 面积（m2） 数量 原房间 位置 备注 1 办公室 21 57 标准间 1—3层 21 1 接建 门厅北侧一层 门厅北侧空地接建 21 2 一楼套房 一楼西侧北部 一楼套房改为2间 2 小型会议室 45 2 套 房 二、三楼西侧 二楼沙发、三楼圆桌 3 中型会议室 90 1 门厅接层 门厅上部 接层 4 会谈室 14 2 门厅会客室 门厅南侧 会客室改为2间，面积 14 m2。 5 档案室 8 1 布草间 二楼西侧南部 窗改门，与门厅上部接层部分连通为套间 6 物品管理室 13 1 7 文印室 8 1 布草间 三楼西侧南部 门前空地与走廊隔断后与原布草间成为套间 8 网络交换机房 13 1 9 男女公共卫生间 21 3 男女公共卫生间 1层—3层 10 洗刷、取水区 3 男女公共卫生间 1层—3层 卫生间改造空出部分 11 保洁操作间 14 1 前台服务室 1层门厅东南部 12 活动室 42 1 新建板房 北侧 新建板房北部 13 门 厅 88 1 门 厅 1层西部 三、主要改造整修内容 （一）院落整修 1、大门设置。两入口中间设景观岛，分流行人车辆，并通过隔离带分隔道路来分割院落。入口处安装电动大门，考虑车辆出入安全，大门位置适当内延。 2、通行道路。写字楼通过东侧大门出入，宿舍区通过西侧门，经预留的宿舍区通道，前往其东侧停车场。通行道路宽5米，满足会车需要。 3、传达室。于入口东侧东西方向建设砖混结构平房20m2，负责整个院落的安全保卫、信报收发、停车引导与院落管理工作。 4、绿化。院内几棵大树原地保留，重点以门厅西侧大雪松为依托，通过添加置石做景观小品，形成院落入口影壁效果。北侧院墙处种植耐阴植物遮挡北侧行人视线，南部可依托隔离带栽种攀墙类植物。 （二）主楼改造 1、外装。外墙加装隔热层，粉刷乳胶漆，达到保温美观效果。 2、楼顶隔热防水。所有屋面保温层、防水层全部改造，采用质优价廉、符合现行规范要求的材料。 3、室内改造装修 （1）门厅改造。门厅南侧会客室自中间隔断改造为面积14 m2的房间2间。入口处采用自动门，安装门禁系统和监控系统。地面采用地砖重新铺设，墙面可考虑采用中、高档材料，照明考虑采用简单花灯。门厅北侧套房改造为2间面积为21 m2的办公室，改造后的西侧房间地面下挖与门厅找