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个人住房贷款提前还款风险实证的研究 　　【摘 要】伴随房地产业跨越式发展，我国个人住房贷款业务高速发展。近年来，随着居民收入水平获得了普遍提升，个人住房贷款涌现出提前还款的热潮，引起商业银行的重视，态度由最初的默许向有效管理转化。个人住房贷款提前还款已经成为个人住房贷款风险管理的重要课题。本文将理论分析与实证研究相结合，得出借款人的性别、贷款利率、贷款抵押率及借款人受教育程度因素对提前还款行为存在着显著影响。提出了个人住房贷款提前还款风险的相关管理建议，为商业银行管理提前还款风险提供了理论参考。 　　【关键词】个人住房贷款；提前还款 　　1.引言 　　随着我国改革开放进程的不断加快，我国经济实现了一次又一次的腾飞，城镇居民收入水平获得了大幅增长，对于改善生活条件的需求愈发迫切，其中购房需求被放在首要位置，居民购房热情愈发高涨，房地产业也由此得到了飞速的发展。在国家扩大内需等各项积极财政政策的刺激下，我国固定资产投资总额在短期内大幅增长，其中房地产投资在我国GDP中的占比逐年增长。 　　随着我国个人住房贷款的发展以及受贷款利率调整的影响，即我国个人贷款基准利率由下降通道转为上升通道之后，直接导致很多地区出现集中性的提前还款高峰。2007年中国人民银行的一项调查报告显示，借款人在贷款存续期内的还款规划、资金成本和产生的费用以及家庭收入结构、水平等的变化是导致借款人提前还款行为发生的最主要原因。如果说我国居民传统“无债一身轻”的观念是主导借款人提前还款规划的直接原因，那么由贷款利率波动拉动借款人支付资金成本的提升以及我国经济向好带来的借款人家庭收入结构的调整及绝对额的不断增长，将成为借款人家庭最终落实提前还款规划的推动力。 　　通过本论文的研究旨在识别影响个人住房贷款提前还款的主要因素，为商业银行在贷款审核阶段及贷后管理阶段进行有效的管理提供依据，并为我国个人住房抵押贷款证券的估价提供理论和技术基础。具体理论和实践意义如下： 　　从理论研究角度看，由于国外对个人住房贷款乃至个人住房贷款提前还款行为的研究起步较早，已经积累了大量的、较为成熟的研究成果，而我国在此方面的研究却处于起步阶段，以往由于数据样本整体数量不足、缺乏完整性、连续性等原因，导致学者在进行定量分析和建立模型时存在较大难度。由此，通过本论文的分析及实证研究将为商业银行个人住房贷款提前还款风险的管理提供有益参考。从实践研究角度看，通过本论文的分析及实证研究将为住房抵押贷款证券化之后，合理确定住房抵押贷款证券发行价格提供有力依据。同时，通过对个人住房贷款提前还款行为表现形式的研究，深入探讨由提前还款为商业银行经营管理带来的影响，从而有利于商业银行提升风险的有效性。 　　2.个人住房贷款提前还款风险影响因素分析 　　2.1 外生因素分析 　　外生因素要包括由于地理环境、经济整体情况或人口变化等因素导致的借款人提前还款风险，以及由自然环境变化或借款人死亡导致贷款无法偿还，由保险公司或担保公司代为偿还借款人应还未还欠款而出现的提前还款违约风险。 　　2.2 内生因素分析 　　内生因素是指与个人住房贷款紧密相关的内生经济变量，主要包括以下几方面因素。 　　2.2.1 房产价格因素分析 　　房产价格是导致借款人发生提前还款重要因素，一方面由于房地产价格上涨，借款人可以通过再融资的方式获得更多贷款，满足其多样化的个人消费及经营需求，由此借款人就会提前还清原贷款的方式以申请更高额度的贷款。另一方面，借款人由于改善居住条件、子女上学等刚性需求引发的换房行为，导致借款人要提前还清个人住房贷款，撤销房产他项权以便房屋的销售。 　　2.2.2 借款人收入状况因素分析 　　宏观经济向好，住房的转手率提升，促进提前还款行为的发生。当经济形势走低，居民无力偿还贷款，银行会通过拍卖等方式处置房产后收回贷款，也会形成借款人的提前还款。另外，住房公积金缴存也加速了借款人的提前还款。 　　2.2.3 利率因素分析 　　固定利率条件下，市场利率下降时，借款人提前还款的概率加大。采用浮动利率条件下，市场利率提高时，借款人提前还款的概率加大。另外，较低的市场利率水平会促使很多本来不具备还款能力的购房者购房，通过转手，加速提前还款。 　　3.个人住房贷款提前还款管理的国际经验 　　3.1 违约金管理制度 　　违约金制度，即银行对于个人住房贷款提前还款的借款人收取违约金，并以此作为银行价格补偿的方式。 　　3.2 贷款产品创新模式 　　伴随我国房地产市场的快速发展，个人住房贷款取得了长足的发展，竞争程度日趋激烈，由此市场上涌现出很多新兴的个人贷款产品，特别是在还款方式上更为多样，既有利于拓展市场空间，也起到了管理提前还款风险的作用。（1）多样化的贷款计划。根据不同的职业类