同策安徽马鞍山慈湖河路大盘项目前期策划报告102.pptx

朝晖集团在马鞍山的第三个项目，更是战略升级之作目标1跳脱区域固有产品体系和价值认同的跨越式作品目标2改变马鞍山居住格局和人居模式的代表作目标3开发目标终极目标成为标杆实现高溢价区域现状主城区中心城区区位—主城边缘、配套—缺乏、城市形象—弱本案目 标：成为标杆,实现高溢价现 状：区域价值基础薄弱核心问题项目核心问题区域薄弱的价值基础，不支撑本案成为全市标杆型项目和产生高溢价！不匹配？入市背景: 地处顾村板块，周边价格基础薄弱，项目被周边中低价楼盘包围；突破要点：借力强势资源：突出资源核心优势带动效应，借势标杆项目，奠定高起点 ； 产品力：高附加值户型 新英伦建筑风格 公园住宅案例借鉴保利●叶上海发 展 商: 保利地产项目位置：宝山区菊太路1198弄 产品形态：体量55万㎡上市时间：2008年11月20日保利夜上海：11500元/m2区域均价：10000元/m2案例借鉴打造多样化客户所追求的产品塑造内部价值体系，打造板块“强磁”产品弱化距离概念案例借鉴鲁家峙整岛项目整体开发背景：市场未形成客户认知度不高板块价值低游艇码头海岸风情商业长廊森林公园海上都市生活区突破口：海景高尚住宅区滨海人文居住区海洋文化博物馆案例借鉴功能分区定位方向引擎海岸风情商业长廊以海岸风情为主题的特色商业综合体酒店商务公寓SHOPPINGMALL、品牌店酒吧、KTV、咖啡DIY美食城、露天剧场海景高尚住宅区资源型豪宅区零尺度无敌海景岸线豪宅游艇海景豪宅公园海景别墅高档会所滨海人文居住区人文休闲住区海洋博物馆特色书店、艺术中心、双语学校山体别墅、海景洋房、公寓创意文化街海上都市生活区海上都市生活半岛主题购物中心特色餐饮五大价值体系居住系统配套系统商业系统休闲系统文化系统案例借鉴对本案的启示大盘价值成长模式引擎论价值体系论案例借鉴项目属性：城市边缘区域的超级大盘核心问题：如何突破区域固有价值认可 成为标杆，实现高溢价引擎论述关于引擎:城市引擎项目引擎战略层面：找到强势引擎，颠覆区域固有价值印象，形成长效牵引效应战术层面：分阶段在项目内部打造各期引擎，形成贯穿项目实际销售阶段的实际推动力引擎论述城市引擎寻找：马鞍山城市发展分析（见下页）2008年2002年葛羊路葛羊路慈湖河路江东大道江东大道宁芜铁路宁芜铁路雨山路雨山路印山路葛羊路城市化进程：南部东部东部：城市溢出效应南部：城市引擎助力城市化引擎：马鞍山经济技术开发区（马鞍山经济发展的强劲动力）市政公园（行政办公、酒店、会议中心、剧院、展览馆、图书馆、广场、小品）结论：引擎推动区域发展江东大道慈湖河路江东大道雨山路印山路市政广场马鞍山经济技术开发区引擎论述东区的城市发展引擎：宁安铁路（马鞍山段）将于今年内开工，2012年建设完成。　宁安城际铁路自京沪高速铁路南京南站引出，途经马鞍山、芜湖、铜陵、池州市，跨长江接入安庆市。　宁安铁路设计速度近期每小时300公里，远期每小时350公里（达到高速铁路标准）。该项目建成后，马鞍山市民乘坐城际快车，15分钟左右到达南京，1．5小时到达上海和杭州，4小时左右到达北京。 引擎论述引擎论述短片：引擎论述项目引擎：引擎设置原则：提升项目自身价值，弥补区域不足；具备前瞻性的；体现新兴人居理念的四大引擎产品价值树分析模型生态技术物业管理规划公共空间景观设计户型外立面精装修科技设备价值体系论产品价值体系：下文将结合宏观经济形势、城市发展状况、马鞍山市场特性推导出本案整体定位：宏观经济形势09年中国房市概况09 年全国重点城市房地产市场供不应求，成交量迅速回升： 全国房地产开发投资增速逐月回升，但仍低于近年来平均水平；施工和新开工面积低位增长，市场略显供给不足；销售面积和销售额的规模与增速均创历史新高. 一线城市高端项目成交套数占比显著上升； 除上海外，多数重点城市新增上市量明显低于2008 年同期水平；从供求对比来看，重点城市销供比均高于1，存量迅速消化，部分城市短期供给不足，北京、深圳和杭州等重点城市中大户型销供比普遍高于市场整体；二手房成交套数同比增长显著，北京、上海和深圳等多个城市交易量超过同期新房。09 年房价快速上涨，部分城市超越历史最高水平： 从全国整体来看，商品房和商品住宅均价的绝对水平和增速均创历史新高； 2009 年11 月，20 个重点城市中，12 个城市成交均价超过历史最高水平，其余8 个城市也已接近历史最高水平； 从房价涨幅与宏观经济以及居民收入增长的关系来看，1998 年-2008 年年间，全国房价绝对水平创新高，但累计涨幅不及GDP、人均可支配收入； 2009 年1 月至10 月，深圳、北京和武汉等城市新房价格涨幅大幅超出同期二手房。宏观经济形势09年以来，受到国际金融危机影响，刺激内需保增长的要求促使国家出台了一系列松绑楼市的政策，如降息，修订“第二套