同策昆山五丰广场项目定位与营销策略.pptx

目录 chapter.1 本体分析 chapter.2 风险与机会 chapter.3 项目定位Chapter.4 营销方案1 本体分析chapter.项目区位项目位置位置相对较偏，两条主干道是主要优势昆山主城区五大板块：?中心城区——主要行政、商务、生活、消费功能?城东——制造业、金融、会展、总部办公?城南——高端制造业、高新产业生产、研发、产业贸易集散城北商贸居住区中心城区城西高端居住区城东产业开发区?城西——高端居住区?城北——商贸居住区，普通居住、商业贸易 本案位于昆山城北，地处城北商贸居住区边缘，紧 邻城北路与长江路两条主干道，与主流商业区较远， 距昆山市中心约5公里，距城北居住区核心也有约2 公里距离。城南高新技术开发区本案地块四至除长江路外，四至荒僻，人气不旺 ?地块西侧为主干道长江路，东 侧为以模具、仪器为主的厂区， 北侧为成型次干道优比路，南侧北：优比路南：恒盛路恒盛路仍未成型；?长江路为昆山至周市、常熟及苏、沪等其他城市的主干道之一，车流较大，其余道路车流较小；?周边商业、居住氛围较弱，人气不旺。东：厂区西：长江路土地参数体量大、单价低，但总价高、机会成本大 项目体量较大，具有良好的规模效应，楼面价较低， 在运作中拥有更大的空间，但也带来招商难、管理难、 蓄客压力大的问题； 土地成交总金额达7亿，且成交至销售周期长达2.5年， 机会成本巨大。占地面积176091㎡容积率2.0-3.0建筑面积528273㎡土地总价70524.4万元楼面地价1335元/㎡实际规划计容面积481044㎡实际规划楼面成本1466元/㎡拿地时间2010年11月5日项目规划现金流是保证开发顺利进行的基础，以专业市场入市是务实的选择 项目分为两期开发： 一期为南部地块，总体量26.9万方，包含集中商业、商业街及酒店三种业态；二期为北部地块，总体量21.2万方，包含几种商业、商业街和酒店式公寓或办公三种业态。从商业启势角度，应以商业中心和商业街启动：优势：通过亮出拳头产品提升知名度和客户的心理预期，以拉高售价；劣势：初期招商压力大、自持部分较多，不利回款。23F4F3F4F3F从销售回款角度，应以专业市场启动：优势：通过小面积切割压低总价，降低投资门槛，快速回款，同时回避初期缺乏人流量的问题；劣势：无论在形象上和运营上，对后期商业中心均有负面影响。20F项目规划专业市场和商业街位置存在问题，恒盛路过于狭窄，应争取整改 项目临主干道部分规划为4层大体快的集中商业，而内街 为3层商业街，商业街不临主干道，且展示面被遮挡，对 后期销售和运营将产生很大的负面影响； 由于恒盛路较为狭窄，即便有酒店的带动，也只能稍稍 带动南部（红色部分）商业街的价值，而北部（绿色部 分）商业街则存在很大问题，至少要等到二期启动才能 拥有投资价值。 ?项目集中商业和商业街的排布不利于运营和销售; ?南北道路狭窄，不利于导入快速看到的客流，也难以 应对商业人流车流。小结?项目优势：?规模大、业态全；?紧邻主干道；?楼面价较低；?项目劣势：?规模大，操作难度大?位置较偏；?周边成熟度低，人流不足；?除长江北路外，其余道路狭窄。项目先天拥有一定的优势，但本身也存在很多问题，给后期运作带来许多困难，对营销工作提出了更高的要求。2 风险与机会chapter.经济增长城市经济增长迅速，但产业转移和外来人口流失增加了市场风险昆山经济增长水平昆山新增外来人口情况万 140 120 100 80 60 40亿元30002500200015001000 500 022%20%18%16%14%12%10%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011200920102011GDP增幅外来人口外来人口增长率?机会：昆山经济仍保持了14%以上的较快增速，基础设施建设热情仍然旺盛，经济实力雄厚，为房地产发展提供了较好的环境；?风险：近年来随着产业的转移，外来人口增速出现下滑趋势，2011年新增外来人口更是出现负增长的情况，产业的迁出会降低经济增长潜力，外来人口增速的降低更直接冲击房地产市场政策环境房产调控抑制了住宅需求，给商业地产带来机遇，但风险依旧存在坚持调控，长期抑制投资投机需求目前房地产市场调控仍然处在关键时期，调控任务还很艰巨。必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。?机会：住宅限购将投资引向商业；?风险：如房价整体下跌，商业地产同样难以独善其身市场环境调控下，昆山商业地产明显升温昆山上半年商业项目成交top10楼盘名成交量（套）万家汇商贸城1184世茂新界600港龙财智国际502港龙·喜临门459第一上海商务中心424永恒盛·东大街299