一线城市豪宅公寓市场的研究.docVIP

一线城市豪宅公寓市场的研究 　　摘要：2015年一线城市豪宅公寓累计成交13770套，相比2014年增长了3.5倍，豪宅成交量的激增，堪称2015年是豪宅元年也不为过。其成交均价排名中，前三位依次是汤臣一品（上海）21.4万元/平方米、中央公园广场（北京）17.3万元/平方米、北京壹号院（北京）16.7万元/平方米。均价超过10万元/平方米的楼盘达24个，均价位列第一的上海楼盘汤臣一品，全年成交5套，合计金额超过7个亿。 　　关键词：豪宅公寓，房地产市场，一线城市，商品住宅 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：B 　　文章编号：1001-9138-（2016）02-0016-26 收稿日期：2016-01-19 　　1 2015年豪宅公寓成交量同比增长350% 　　2015年四季度，一线城市豪宅公寓成交6159套，再创2014年以来的季度新高，环比增长65%，同比增长368%。2015年全年累计成交13770套，相比2014年增长350%，即增长了3.5倍，豪宅成交量的激增，2015年堪称豪宅元年（见图1）。本文中的豪宅公寓特指销售单价高于6万元/平方米，非别墅类的高端商品住宅和酒店式公寓产品。成交量持续快速增长原因较多，主要有以下几点： 　　第一，在楼市复苏的背景下，尤其一线城市楼市量价都大幅增长，由于买涨不买跌的心理驱动，部分高净值群体购房热情空前高涨。 　　第二，经济、股市前景难辨，相对有限的投资选择下，投资投机加快入市，进一步增长了对这种抗跌保值效果较好的产品的需求；城市间进一步分化，一线城市，特别是北上深最受投资者青睐。 　　第三，高端改善需求借机加快释放，随着收入水平的提高，居民对高品质生活的追求，加上一线城市更完善的公共配套，高收入群体也很乐意置换到居住更舒适、配套更完备的高端居住社区。 　　总的来说，不管出于自住还是保值目的，在当前楼市复苏、投资渠道受限、经济前景难辨的大环境下，豪宅公寓市场的热度还将进一步延续，但考虑高端市场容量毕竟有限，未来需求将更为温和。 　　2 四季度一线城市豪宅公寓成交量排名 　　2015年四季度，一线城市豪宅公寓有成交记录的楼盘达184个，相比三季度145个，增长26.9%。一方面，一线城市房价的大幅上涨，使得单价6万元以上的公寓楼盘大幅增加；另一方面，过去一些去化情况较差的高端楼盘也被带活。在四季度一线城市豪宅公寓成交量TOP50的排名中，上海、北京、深圳分别为2558套、373套、2100套，仍然无广州楼盘，相比三季度，分别增长58%、-1.3%、65%；上海、深圳两地项目成交占比超过92%。广州成交量最高排名在第68位，仍旧是天河区珠江新城的汇悦台项目，成交21套，合计5600多平方米。 　　四季度，成交量前十的项目被上海、深圳平分，合计成交2086套，相比三季度1764套，增长18%。成交量第一的深圳南山区华润城，成交套数464套，占整个前十总量的22%。从成交量排名前几个项目来看，首先楼盘区位优势明显，基本都位于城市核心商务区，较多为精装交房，采取高品质高溢价的策略；此外，项目开发体量较大，且前期通过各种营销渠道进行蓄客，在项目开盘或加推时，产生轰动效果（见表1）。 　　3 2015年一线城市豪宅公寓成交量排名 　　2015年全年，北上广深四个一线城市豪宅公寓有成交发生的楼盘达224个，其中有31个楼盘全年仅成交了一套，成交两套或三套的楼盘合计18个，这些成交量极少的项目大部分都是尾盘。在成交量排名中，深圳南山区华润城以817套成交量位列第一位；第二位是上海闸北区（目前已并入静安区）大宁金茂府，成交638套；第三位是深圳宝安区鸿荣源壹方中心，成交435套。全年成交超过300套的豪宅公寓楼盘超过10个。全年成交量排名前50位楼盘成交量几乎都超过100套（见表2）。 　　4 四季度一线城市豪宅公寓成交价排名 　　2015年四季度，一线城市豪宅公寓TOP50的成交均价排名中，北京、上海、广州、深圳楼盘成交均价分别为10.4万元/平方米、11.3万元/平方米、8.7万元/平方米、10.3万元/平方米，环比三季度分别增长13.4%、14%、-1.2%、15.1%，除广州外，涨幅都非常大。这些成交均价排名前50的豪宅公寓，应该算是国内最顶级的豪宅公寓楼盘了，扣除成交中的结构因素，楼盘本身的价格涨幅也是相当惊人，远大于报告中豪宅公寓成交均价的整体涨幅，反映出越是顶级豪宅公寓项目，楼盘价格涨幅反而越大（见表3）。 　　四季度，一线城市豪宅公寓项目成交均价前10名中，上海、北京仍然占据9席，成交均价都在12万元/平方米以上。位列第一的上海汤臣一品，成交均价超过26万元/平方米，四季度共成交两套，合计金额超过3亿元。这些顶级豪宅公寓部分是现房，成交量