天地行上海佘山桃源路别墅项目营销策划140.pptx

前 言;别墅市场概述篇 general description: Villa Marketing;一、上海别墅产品市场;2、价格走势;三、独栋别墅市场分析;2、价格走势;四、独栋别墅需求情况;从总价方面来看，独立别墅主力总价是300-500万元/套，从成交总价的特征可以明显看出，市场对高端别墅具有一定需求量，然而经济型独立别墅市场热消的总价范围是在300-400万元/套。;五、松江别墅市场分析;2、价格走势;六、松江独栋需求分析;从成交总价来看，300-400万/套的独立别墅在松江位居第一，由于高端别墅板块位于松江区内，因此700万/以上的别墅也成为该区域成交的热点。 ;七、佘山别墅市场分析;2、区域供应;3、区域成交;06年成交7套，成交均价48897元/平方米， 06年成交价格比05上涨了57.73%。 05年成交2套，成交均价31000元/平方米。;月湖山庄2004年6月开盘以来，共成交15套， 平均成交均价16790元/平方米，;上海晶园2005年4月开盘以来，共成交32套， 平均成交均价26182元/平方米，;4、区域未来供应 ;;;;;八、小独栋别墅市场特征;项目名称：好世麒麟园 地理位置：金都路100弄88支弄， 发展商：上海好世置业有限公司， 占地面积：15.7万平方米， 总建筑面积：5.4万平方米， 容积率：0.35， 建筑类型：小独栋别墅， 房型面积：220-300平方米，每户赠送100-130平方米地下阳光室， 总户数：221， 目前售价：均价15000元/平方米， 上市时间：2005年6月，当时均价12000元/平方米， 累计成交均价：13616元/平方米， 周边区域独立别墅售价：10000—16000元/平方米， 主力房型：建筑面积240平方米，地下阳光室120平方米， ;点评： 本项目在产品定位方面与周边别墅做了明显的区隔，首先从建筑面积上要比周边别墅小80-100平方米，但是通过赠送地下阳光室的方式，使得实际使用面积和房型功能布置和周边楼盘基本无很明显差异，（区域别墅建筑面积供应范围在320-450平方米），这样的产品设计，在总价方面得以合理的控制。在总价优势方面，本项目主力总价控制260-360万元/套，相比区域别墅380-540万元/套的总价范围具有明显的价格优势。在区域竞争过程中占据上风，使该项目开盘四个月就取得近70套的成交业绩。;北京参考项目 项目名称：独墅逸致 地理位置：北京大兴区京开高速庞各庄出口薛营桥 发展商：北京兴港房地产开发有限公司 占地面积：48.6平方米，二期20万平方米 总建筑面积：13.9平方米，二期4.9万平方米 容积率：0.29 总户数：二期197 建筑类型：小独栋别墅 房型面积：220-300平方米，主力面积230平方米，附送100平方米左右地下室， 每一栋别墅均规划了300㎡-1000㎡的私家庭院 销售均价：8500元/平方米 上市时间：2005年11月 项目区域销售价格：7000—9000元平方米 ;主力房型：建筑面积230平方米，地下阳光室100平方米， ;深圳参考项目 项目名称：观澜湖? 地理位置：宝安区观澜镇高尔夫大道， 开发商：深圳观澜湖房地产开发有限公司，? 占地面积：37687平方米， 总建筑面积：17122平方米， 容积率：0.45 房型面积：438平方米A型、600平方米B型、330平方米H型、403平方米J型， 开盘时间：2004年5月 历史销售均价：25000元/平方米， 最新开盘时间：2006年10月， 目前销售均价：35000元/平方米，带装修， 点评： 通过对观澜湖项目的分析，我们项目有些地方可以借鉴引用，其一，观澜湖依靠高尔夫球场作为最大的卖点，我们在自然资源方面真正位于佘山山脚下，产品具有一定的稀缺性；其二在建筑立面风格上面，我们可以同样运用石材到顶的做法，真正体现小独栋别墅在佘山区域的品质和档次,石材的运用适当的增加了一定的成本,但是对于今后的售价具有重要意义.;小 结: ;别墅产品定位篇 Product orientation;1、Strength——竞争优势分析： 紧依佘山的景观、空气指数。 邻近佘山镇，日常生活配套设施便捷。 地块东侧为旅游集散地，商业价值高。;主要风险;二、目标客户锁定; 投资出租型 以长期投资为目的，一般都出租给来沪长期工作的外籍高管人士。 这类业主非常关注别墅社区与上海各大经济开发区的区位关系，以及开发区中的入驻企业。选择的别墅物业往往具有密度低、环境营造较好、室内和花园面积较大、有知名的物业管理公司。比如：浦东汤臣高尔夫别墅等。; 储备型 长期持有、具有强劲升值潜力的不动产。作为闲暇时的短期居住（5+2型），也可能暂时空置