天津博智置业大沽路综合住宅项目前期定位.pptx

;;;项目位于河西区大沽南路商圈中心地带，地处城市中心区域核心;住宅：中小规模/高容积率/设计受限/产品可塑性较强商业：中大规模;;周边为成熟居住区，居住氛围浓厚;;教育配套;;;;;;;;;住宅的精确定位;;河西区域作为天津重点发展的区域，努力将河西区建设成为经济强区、文化大区和生态宜居城区。;　 该街区北起琼州道、南至围堤道,占地面积70公顷，是本市整体商业布局规划组团之一。 目前，这条商业街上已有恒华、国华、新澳等一批商业设施，国美、永乐、苏宁、大中等国内知名电器店相继开业，以家电为特色的商业街初步形成。 “十一五”期间，大沽路商业街重点构建两大功能街区，即：北部都市风情休闲街、南部家电商业街。 地铁1号线在这条街上有两个进、出站口，下瓦房是地铁1号线和规划地铁5号线以及公交客运站、停车楼汇集成的大型交通枢纽。 ;;数据来源：天津搜房网网络调查，数据截;; 2007年至2008年上半年，市内六区成交面积仅为全市的4%和5%，而2007年成交面积达到全市的33%。2008年上半年成交面积为全市的25.9%，市内项目稀缺性愈加明显，未来市场放量将愈加稀少。;;;;;;　;;房地产一级市场：供应量小，市内项目稀缺性愈加明显，未来市场放量将愈加稀少 房地产二级市场： ;市区高端项目，滞销户型以大户型为主，畅销户型集中在90-120平米两居和140平米的三居，未来市场上高端大户型竞争激烈;围堤道以北 板块;;位置：广东路、永安道交口，周边高楼林立，在河西人民法院东南侧。 物业类型：住宅 群众描述：两栋高层，两栋低层。 层高： 占地：10000平米 住宅建筑面积：2.2万平米 开发商：天津市雅宣房地产开发有限公司 周边社区楼层较高，一墙之隔的居民拥有私家车数量较多。 现状：项目周边有围墙，4号楼已经完成打桩，2号楼正在做桩。 开发进度：09年9月封顶，09年底入住;;板块名称;板块名称;片区;板块名称;市场格局： 项目参数： 产品分析： 销售情况： ;泰悦豪庭;;;;;;;;; 高层住宅 面积区间较大，基本都〉100平米以上，有少部分90平米2居室 ;; 项目周边的津河居住带的居民经济实力相对较强 人口较为纯粹，多为河西区企事业单位、政府机关部门的中高层 河西情节浓厚，邻里人情味十足 最早购买天津市商品房 有1-2次改善置业经历，对居住品质要求较高 仍有众多的人居住在老旧居住区，改善需求被抑制 ;;;;;;;剩 余：70-80套；1#、3#还剩尾房 主力户型：90多平米两室 销售套数：4-5套/月 上 门 量：7-8组 销售周期：预计今年年底住宅部分清盘，09年初交钥匙。;;;;;;;;河西文化;;;;;;;;;;;现金牛产品;;公建的功能分配;;世联对公建部分目标的理解;本体商业价值分析;;公建市场背景分析;;商业：从大沽南路商业的发展历程上看，发展伊始即为区域型商业配套，辐射能力未达全市。;商务： 从区域商务发展历程上看，办公类物业基本在05年投入使用，从商住公寓演变而来，整体商务氛围薄弱;天津市区现有商业总体格局为“单中心” -“多级”发展模式;;和平路商圈是天津“唯一”的市级商圈,消费型商圈地位显著.;项目是河西区北部的局部区域型商业中心,与市级商业中心距离较短，在3公里之内;项目处于小白楼商务中心区（CBD）河西部分边缘区域，四至为：东至台儿庄路；西至南京路西侧，连接大沽南路；北至徐州道；南至奉化道；构成68公顷的区域。;从土地成交情况看，07年成交的几块土地将陆续入市，总供应逾40万平米，商务为主，商业为辅;从未来规划上看，商务氛围大于商业氛围，商业地位没有本质变化;公建发展方向研判;大沽南路商业街长约1.5公里，据统计，区域商业总体供应量超过10万平米,门店200多家;区域招商项目7万平米，未来综合体供应量将在40万以上。;;;区域1公里范围内有常住人口17万，商务办公人群1.2万。但整体年龄层次偏高，需求仍将以生活必需品类为主;限定百货、购物中心等业态发展;全商业方向研判——各类型集中商业均存在操作难点;;客户分析;客户分析;从区域现有客户的生长周期上看，未来需求在面积方面不会有显著变化，而对硬件和形象的提升是未来需求的主要变化。;总体特征：;投资客集体出逃，未来1~2年内投资型物业谨慎开发;从本体条件上看，项目不具备酒店式公寓的选址条件;;商业发展方向研判;;集中商业街区化，斜街概念引入 模块化分割方式 室内空间室外化、室外空间室内化;客户定位：以贸易、物流、实业为主的自用型客户为主，附有部分服务业，如教育、小型咨询等服务型企业。 产品定位：升级版指在商住公寓使用功能不变的基础上，硬件条件提升。 户型建议（全框架结构可