文档南京香榭岛定位及物业发展建议.pptx

项目现阶段产品面积在1000平米左右主要经济技术指标占地面积：256，346 m2；其中建设用地：184，334m2容积率0.3（含水面则为0.21）建筑总面积87，200m2；其中别墅建筑面积为7.22万m2；小区会所及配套，暂定建筑面积为1.5万m2，其中会所7100m2绿化率75%建设密度14.5%建筑类型独立式单体别墅数量65幢研究的问题：本项目目前的产品定位能否适应大势环境？必须明确的问题Q1：房地产宏观大势将何去何从？3.532.521.510－52008年房地产市场进入衰退阶段，各项指标都出现大幅下降全国房地产运行情况（2008年1-11月VS.2007年1-11月）下降18.3%DATA下降19.8%下降5.9%下降2.7%2.16亿平米2.1亿平米6亿平米4.9亿平米3.4亿平米24016亿元19261亿元3.2亿平米2007年2007年2007年2008年2008年2008年2007年2008年全国房地产开发企业完成土地购置面积完成土地开发面积全国商品房销售面积商品房销售额数据来源：国家统计局近期国家从利率、税收、扩大内需以及放松二套房等方面出台政策，企图重整市场信心从12月23日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点从11月27日起下调一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点政策调整2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；９月１６日起下调１年期人民币贷款基准利率０．２７个百分点12月17日国务院要求出台对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。从10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点从10月30日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点11月9日国务院出台扩大内需十措施确定4万亿元投资计划10月11月12月9月2008年8月各地方政府积极相应，救房市而非救房价是这一轮救市的主要特征城市新近楼市扶持政策说明杭州　老城区可购房入户，政府给予个人买房一定的税缴补贴，放宽房企受让及开发期限　杭州市政府又出台了针对楼市的24条救市措施苏州　1.恢复第二套房公积金贷款　救市措施主要针对购房者。　2.一、二手房首付下调至20%、30%上海　上调补充住房公积金贷款额度，双职工家庭最多可贷到60万元　上海市公积金管理中心发布《关于再次调整本市住房公积金贷款额度上限的通知》　南京　南京购房补贴:90平以下补贴1% 90平以上0.5%　在2008年10月1日至2009年9月30日期间，凡购买该市普通商品住宅和二手房的，均可享受住房补贴。宿迁　凡在2008年11月1日至2010年12月31日期间购买住房的，可获得0.5％到7％的财政补贴。　购买单套面积90平方米以下的由地方财政给予房款总额5％的补贴。石家庄　1.“普通住宅”1.5%契税税率。　以100平米、单价4000元/平米的住宅计算，可减少契税负担1万余元。　2.住房公积金贷款上限40万元西安　1.对购房客户按购房款总额给予一定比例的财政补贴，分1.5%、1%、0.5%三个等级。　面积小于等于90平米；补贴5859元。大于90平米，小于等于144平米；受世界金融危机以及我国经济结构性矛盾影响，我国经济增速将放缓，未来可能陷入长期调整当中2008年前三季度全国经济运行情况　INDEX增速同比上年同期GDP9.9%增速回落2.3%出口额22.3%增速回落4.8%2008年11月全国经济运行情况　INDEX增速同比上年同期固定资产投资26.8%增速不变工业增加值5.4%　增速回落11.9%CPI2.4%增速回落4.5%PPI2.0%增速回落2.6%数据来源：国家统计局低通胀高通胀下降期回复期高增长高利润保增长适度利润调整期2007年2009-2010年房地产市场将处于调整期受到整体经济下行趋势的影响，未来2-3年我国房地产业将进入调整期调整期政府政策转变减少税收降低企业所得税：减税有助于降低企业经营压力，辅助企业度过成本上升的困难提高个人所得税免税额：08年3月1日，个税起征点由1600元条调到2000元，近日又有学者提出将个税提高到5000减少流通环节税收，如减少房地产交易过程中的营业税，契税所得税取消资源价格管制允许要素市场充分竞争，使要素价格最终回归理性补贴中低收入者如购房贷款优惠，发放房补，提供低租金房中央政府在完成一系列的政策转变后，中国房地产市场才有可能从调整期进入恢复期，恢复期约持续2-3年左右时间必须明确的问题Q1：宏观大势——前景暗淡、淡市持续Q2、南京别墅市场南京是一个不缺乏资源的城市作为六朝古都的南京拥有丰富的人文资源和自然资源；自然资源：紫金