深圳康达尔花园五期广告整合推广方案投标提案104.pptx

热身运动永恒的广告主题———市场竞争品产品目标群 企业品牌传播环境市 场深圳北，大盘林立，列强争霸……推广的前提————1、对布吉乃至整个深圳的市认识2、对竞争项目的充分认识3、对目标市场的深度认识4、充分挖掘项目优势5、目标市场感兴趣的差异化诉求点的创造先声夺人，超越颠覆——取势—————对布吉楼市的认知布吉：深圳大后方深圳土地的稀缺，关外理所当然成为地产卖家与买家紧盯的市场，作为深圳的纵深腹地，布吉挟战略要地，以及一系列交通的改变，城市产业规划、整个东区工业的外迁，生态新区的规划等等，可谓天时地利人和，05-06年上市项目30个以上，上市面积达百万平米；涨幅为深圳最快区域之一，仅一年之间平均上升2000元左右；名符其实，布吉正式与宝安中心区、龙岗中心城、龙华一起成为深圳的四大热点板块。布吉房地产主要布局：布龙路、深惠路、城区区域之争——老街、新中心、布吉东区、沃尔玛区、生态新区、东北区、关口区1、关口区——百合星城二期、信义假日名城五期、百合御都、龙凤雅居、凯南地产2、布吉东区——可园、水山缘、樟树布村华园项目（07年启动）3、新中心区——鸿景豪苑、文雅豪庭、诚信华庭4、老街区——美杜兰华庭、五园季节、湖光山舍、阳光花园5期5、沃尔玛区——泰雅园、桂芳园、 80后街、英郡年华、怡康家园、左庭右院6、生态新区——华浩源绿谷、承翰慢城、中海怡翠山居、锦绣和山、龙园项目7、西北区——茵悦之生756432130多个盘——龙园龙凤雅居、凯南东方盛世、百合星城二期、百合御都、信义假日名城五期、80后街、可园、泰雅园、桂芳园、怡康家园、左庭右院、康桥紫郡、康达尔5期、英郡年华、水山缘滴翠谷、华园项目、鸿景豪苑、诚信华庭、文雅豪庭、大世纪杰座、美杜兰华庭、五园季节、湖光山舍后期、阳光5期祺峰华庭、华浩源绿谷、承翰慢城、中海怡瑞山居、锦绣和山、龙园项目、茵悦之生天籁湖、茵悦之生最后山景物业、百合山景物业…… 值得说明的是：许多项目都有8、10、20万的规模，市场供应较06年更趋白热化。对市场及消费者是好事，对发展商则非好事。且山景物业骤增，对我们构成巨大竞争。市场启示1：布吉楼盘热销特点一：地段主要集中在主要交通沿线或地铁口。如深惠路、地铁三号线沿线的桂芳园、可园、百合星城、泰雅园、怡康家园等；布龙路沿线的中海怡翠、天籁湖。当然，被交通切割的左庭右院除外。在布吉，交通不好或暂时不便的都会引进公交总站。我们所处深圳产业中轴——布吉最繁华、最有价值的沃尔玛区，牵手新中心区与生态新区两大重点居住版块，名符其实的人居金三色。生态新区为未来重点居住版块，深惠路、布龙路、水官高速、清平高速、南坪快速、老街周近环绕，都市生活之心，随心所欲！市场启示2：布吉楼盘热销特点二：自然布吉大环境较差，无论关内关外客户，均以占有山水资源为首选。典型的如求水山公园的水山缘，老街的湖光山色，生态新区的慢城，尤其是西北区的天籁湖，挟20多万平米三联湖天然湖山，一跃成为06年市场的价格标杆。值得注意的是：07年是布吉的山景物业年，将有不下10个山景物业入市。市场启示3：布吉楼盘热销特点三：园林园林是布吉楼盘功力所在，由于环境所迫，布吉发展商不得不各自独自作战，因此才有布吉独特的“欧风美雨,生活联合国”现象；布吉园林除中城康桥、天籁湖、慢城为大中庭外，均以组团式为主，即使再小如泰雅园、怡康家园，也要苦做内功。随着城市发展与生活质素的提高，中庭大园林的引进，恰逢其时，更是我们的市场机会！市场启示4：布吉楼盘热销特点四：户型传统的布吉户型主流是60-100平米内小两房、小三房；随着市场的改变，05年四房开始悄悄过渡，大户型开始抬头，桂芳园、可园、天籁湖均是其中的最大受益者。随着福田、罗湖、南山客户的剧增，低密度、高品质、高舒适、人性化的产品越来越受到市场喜爱！但随着市场价格的持续增高，中小户型做精做强仍然大有可为。众里寻她，只为最爱——偷心—————对布吉楼市的认知布吉置业：以区域划分，依次为布吉、罗湖、福田、横岗、坂田、南山；以需求划分，依次为提高生活品质，改善生活环境，投资；以职业划分，依次为布吉罗湖福田白领业务人员、布吉政府事业工作人员、企业中高级管理者、有灰色收入人群、小私企企业主、小商业人士、原居民、港人；随着佳兆业、光南茵悦品牌发展商营销思路的转变，关内客户有所提高，屡有斩获！钻石客户：罗湖福田高级白领及业务人员小企业主 铂金客户：布吉年轻一代小商业人士黄金客户：中港家庭投资客他们的共性：作为新贵阶层，他们大多生于70年代，处于改革开放夹缝中的一代，少了一份表象的动感，多了一份家庭的责任心，用心工作、善待生活的是目前的心理状态。文化：具备传统的忠孝和现代自由自主个性，文化层次较高。事业：现在一般是企事业单位的中间层（中流砥柱层）或个体事业平顺期。生活：舒适个