2018三水芭蕾雨品牌推广220p研究报告.ppt

首先感谢发展商对我们的信任， 以及相关负责人的一路支持， 给了我们工作巨大的帮助， 在此，谨以公司名义向发展商致以诚挚的敬意！;通过对项目的深入考察及思考， 我们深知，这不是一个普通的地产推广项目， 这是一个全新的综合性新城市开发项目， 它承载了对未来新地产发展的探索使命， 这是一个有理想的发展商在做着一件有理想的事， 于是， 我们集聚了公司乃至众多合作伙伴的强大阵容来完成这个项目的系统架构工作， 我们深知，这是一个巨大的品牌/营运推广工程。;因为工程浩大， 所以本次提报内容涉及面及其广泛，内容相对繁多， 希望能从面到点，从营运到推广给到项目发展商以更深入的建议， 其中也有因对发展商的开发理念理解不够深入所带来的不足之处， 还请各位专家、领导指教。;但我们的信心在于， 基于项目本质，如果没有产业经营经验，是无法运作这个项目的 而这恰恰是我们的优势;那就让我们准备开始吧;目录;Part 1 -市场现状;最新资讯;通过以上简单市场资讯可以看出： 三水别墅消化不良， 同质竞争严重， 高开发密度， 高空置率;三水别墅面临的竞争， 不仅是三水，更是大广州，甚至海南项目， 从别墅项目的资源价值来看， 三水并没有占据先天优势， 后天城市配套的不足， 也是三水项目的硬伤。;从别墅的类型上来看，别墅基本分为两种类型： 第一类：城市资源型别墅 第二类：自然资源型别墅;在高速城市化发展进程当中， 城市资源型别墅和自然资源型别墅， 两者很难合二为一， 构成一个积聚城市化配套又占据先天自然资源的整体，;城市别墅的问题在于： 因为地价飙升、政府不再批建等发展问题， 真正的城市别墅几乎上已经绝迹， 如二沙岛这样的城市资源型别墅不可能再有第二个， 因为生态资源的匮乏，导致城市资源型别墅的生活形态单一， 缺乏基本的居住品质，自然资源冷。;自然资源型别墅的问题在于： 生活配套严重缺乏，交通及配套跟不上别墅发展的步伐， 导致自然资源型别墅的生活品质上大打折扣， 生活模式也是单一冷清，与中国人爱热闹的传统观念严重冲突， 生活资源冷。;基于对上??两种别墅类型的分析， 我们得出的结论是： 以前的别墅都是冷别墅。;所以，三水别墅的问题就在于： 第一：缺乏优质城市配套的吸引力。 第二：缺乏优质自然资源的打动力。 第三：冷;从我们项目的价值点来看， 我们拥有一定的自然资源， 但是不占据绝对的比较优势， 即使是云东海片区拥有三水最好的自然资源也卖不动， 最主要的是， 我们有一个三水项目最大的通病——缺乏城市配套;那我们的出路是否就是着力进行城市生活配套的建设呢？;答案是否定的！ 原因就在于：即使我们进行大规模的配套建设， 拥有了完备的生活配套，也难以摆脱市场对整个区域的印象及认知， 即使再完善的配套也解决不了我们现有的区域障碍 理由不充分;所以，我们的出路， 不在于向市场传播城市概念或者自然资源价值， 更不在于传播产品的差异化， 而在于打造一个全新的品类， 从品类的高度， 撬开市场的大门。;先看我们项目的价值点在哪里。 我们是一个集合了多种业态于一体的项目， 酒店、企业会所、商场、高尔夫、别墅等多种产品， 这种产品业态组合再加上我们的区位， 很容易让我们陷入一般的旅游大盘的推广套路当中， 如果这样，我们就成为市场购买的第二选择了， 用以旅游度假的选择，广州不缺旅游度假项目，海南更多， 如果是这样运作，我们就很难从市场竞争中跳脱出来， 也就很难卖出价值来了，这是发展商不愿看到的，也是我们不愿意做的。;虽然我们这样多种的业态组合， 从功能属性上来看， 已经形成了一座居住城市的概念了， 但我们缺乏的， 不仅是城市概念，也不是自然资源和业态的丰富 而是 我们到底是谁 到底是怎样的一种生活形态 不一样不是撬动市场的利器 不一样能给市场带来突出的价值才是利器 ;成功案例：;问题：;比较我们：;总结：;所以，我们是这个市场的异类， 我们将城市资源型别墅所拥有的丰富多彩的动态生活， 与自然资源型别墅所拥有的宁静安逸的生活以及时尚基地 有机结合的一种全新的品类， 其他的都是单一生活形态或者居住形态的冷别墅， 而我们，则是更深化的热别墅。;因此，从别墅的产品形态上来看， 我们区别于市场的品类基因就是： 热别墅！;Part 2 -项目课题;现在，我们面临的课题就是： 我们如何向市场输出这种全新的居住理念， 以及全新的产品概念——热别墅。;如果我们在推广过程中直接用产品概念去打开市场， 按照我们的推广经验， 这将会经历一个漫长而痛苦的市场教育过程， 而且面临的风险是， 可能无法突破区位劣势所带来的市场认知瓶颈。;更重要的是以产品概念来带动商业的运营， 成效将是一个缓慢的过程， 更重要的是容易让商业陷入居住配套的市场认知当中， 不利于拉升商业部分的形象及调性， 不利于长久运营。;失败案例：;成功案例