2018上东湾商业定位及街铺价格建议73P教学案例.pptVIP

深圳今年政府出让的最贵用地成功拍出。本次参与拍卖的开发商仅有万科企业股份有限公司一家，最后万科公司以底价29.63亿元拍得该批捆 绑地块，楼面地价8582元/平方米。 该地块位于盐田区沙头角中心区，靠近明思克航母，从深盐路向南，由海山路、马庙 街、东和路、海涛东路围合而成，海景二路从中间穿过。6宗地块宗地号分别为J211-0010、J211-0011、J237-0013、 J237-0016、J211-0012(B)、J237-0017(B)，包括4宗商业服务业用地和2宗地下空间，总占地面积约137250平方米，总 建筑面积约345270平方米。在4宗商业用地中，有2宗容积率分别不高于5.29和5.48，是本批地块的建筑重点。该批地块中，规划有10万平方米的 写字楼、10万平方米的商务公寓、3.2万平方米的商业、5.5万平方米的酒店以及1万平方米的艺术中心。 据悉，对参与竞拍此次地块出让的开发商的要求非常严苛，如具备10年以上城市运营和房地产开发经验，具有开发城市综合体项目的成功案例；注册资金在60亿 元以上且2009年纳税10亿元以上；建成后将企业总部迁至该中心区并对纳税额做出书面承诺等严苛要求。 万科负责人则表示，公司看好盐田东部片区的发展前景，且该片区属于万科传统优势区域，在这里万科已开发有东海岸、天琴湾、万科中心等等明星项目，已形成了 较好的区域市场影响力，有较大的客户基础。未来万科将充分利用该地块的海景、中心区、中央公园等资源优势，结合20多年的项目开发、运作经验，将该地块打 造为成功的城市综合体地标物业。 盐田中心区落实：万科已经接手盐田中心区用地建设，预计未来3-5年之内，盐田中心区将初步建成。 昔日繁荣的中英街，在1997年香港回归之后，游客数量开始直线下降了，中英街的生意也一落千丈。几年之间，商铺从300多间萎缩到１００多间，沙栏吓村和中兴村９０％以上的商铺早已改建为住房。 中英街 沙头角商业重大利好—中英街 中英街的经营业态以生活必需品为主，由于较多进口物品，且免税的，价格相对市内较低，因此吸引了较多消费者及游客。 沙头角重大利好—中英街 在人民币连续两轮持续升值之后，精明的深圳主妇们发现，深圳与香港的界街-中英街上，以港币结算的日用品比深圳便宜了近4成，部分商品价格甚至比香港超 市还低。于是，落寞10年后，中英街咸鱼翻生，再度火红起来，成为深圳人的购物天堂。 据香港文汇报报道，近月，内地CPI涨，寂寥多年的中英街也随之再度热闹起来，店铺人头涌涌，整条街每天人流从过去不足千人，增加到目前平均4千多人，周 六、日更达到6、7千人，翻了数倍。进入12月，节庆气氛渐浓，来自广州、东莞、中山等地的居民，把中英街当成了避潮的港湾，小小界街随处可见人如潮 涌的盛景。 未来商业前景小结 中英街 全国知名，旅游消费型商业 万科商业 中心商业、全市影响力 上东湾商业 规模小，影响力小，定位借力大商业影响 1、未来沙头角商业地位提升，可能升级成为市级商业中心，前景看好 未来沙头角区域随万科总部一站式商业及中英街回暖，沙头角片区商业影响力持续回升、提升。将有可能打造成为市级商业中心之一。 2、上东湾商业寻求万科总部商业与中英街商业之间差异定位 万科总部商业是具备区域中心影响力规模的一站式中高端商业；中英街是满足日常消费及旅游消费的目的地；上东湾商业应当是立足自身条件，借力两大中心级商业之间的社区型商业。各自市场定位清晰。 Part 4 上东湾商业研究 项目属性分析 项目位于深沙路与沙盐路交汇处，人流量密集，周边商业旺盛，是典型商业旺区。项目昭示面优秀，具备外向型商业条件。 本案 项目商业展示面集中在南面，正南面对沙头角海关，东南面对沙盐路沿线商业，西南为深沙路商业。 上东湾商业基本资料 A B C D E F G H I J K L M N O P Q R S T U V 楼层 房号 套内建筑面积 分摊公用面积 建筑面积 01层 A 44.77 4.3 49.07 B 56.46 5.43 61.89 C 164.8 15.83 180.63 D 97.7 9.38 107.08 E 94.7 9.1 103.8 F 50.36 4.84 55.2 G 49.91 4.79 54.7 H 85.81 8.25 94.06 I 86.35 8.29 94.64 J 88.89 8.54 97.43 K 80.9 7.77 88.67 L 154.79 14.87 169.66 M 182.74 17.56 200.3 N 62.04 5.96 68 O 59.85 5.75 65.6 P 51.38 4.93 56.31 Q 51.5 4.94 56.44 R 58.65 5.63 64.28 S 66.65 6.4 7