2018上半年海南房地产市场分析报告(终)60p教学案例.pptxVIP

微观世界 大道于市——2013年上半年海南房地产市场分析报告1.1 上半年房地产政策解读　 2013上半年在新旧政府更迭的背景下，房地产市场同样经历了一次交替期。时隔两年，楼市再度迎来国家级调控政策，从新“国五条”、“地方版国五条细则”到房屋交易征收20%差额个税，今年2-4月国家调控政策密集出台，再次释放楼市调控不放松的信号，这让今年的房地产市场在年初就蒙上了一层“阴影”　截至目前，新一届政府交替以来，国家除了新政“国五条”外，并未对房地产做范围较大的“围追堵截”，依旧延续了上一届政府的调控思路。楼市未遭遇真正的“政”动。不过，有关房产税扩大试点、不动产统一登记、城镇化建设等等正在逐步推进，这也为下半年楼市政策牵出了无限遐想。1.2 上半年房地产政策重要时间轴海南决定不出台“国五条”地方细则“国五条”细则出台，卖房征20%个税的规定新政“国五条”出台2月20日3月1日2月20日4月1日海南住建厅发布消息称，不出台专门的“国五条”地方细则，继续维持现有的调控政策，坚决贯彻落实《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，按国家要求公布房价控制目标?一、完善稳定房价工作责任制二、坚决抑制投机投资性购房三、增加商品住房及用地供应四、加快保障性安居工程建设五、加强市场监管国务院明确要求各城市针对房屋交易严格按20%差额个税征收，但各城市的执行力度各有差异，海南关于卖房征20%个税的规定与国五条细则基本无异，并无明确的征收标准规定1.3 关键词解读国五条 “新国五条”细则落地至今已有月余，无论是市场的真实反应还是研究机构的数据均表明，新政所导致的地方市场分化正在加剧，对楼市的调控起到较好的作用。 新政的持续影响以及各地差异化政策的进一步深入，将促使未来楼市继续调整：从需求方来看，在新政的影响下，市场已经滋生出较浓的观望情绪，购房者对房地产市场的后期正在出现波动，在淡季的来临背景下将进一步的影响楼市成交；从供给方来看，各地楼市查处捂盘惜售的力度依然不减，同时对当前楼市需求亦应区别对待。只有强化正确的需求引导模式，新政下的楼市才可能出现健康的发展环境。1.3 关键词解读20%个税 20%个税的征收政策对二手房的交易市场影响非常大，也是国家新一轮调控政策的核心内容，主要打击投资投机性购房，但在地方执行上并未有差异化的体现，“一刀切”的做法不符合地方性的房地产市场发展现状，这也给了新政在执行上增加了难度。 “国五条”细则自今年3月出台以来，除北京市以外，有关“二手房交易个税按个人所得的20％征收”政策，在许多地方并没有明确的实施时间，因而一直处于“悬空”状态。如今，有关增加个税的政策执行，各地仍处于“模糊不清”状态，并没有真正的实施要求和征收标准，可谓是：人人谓之有，实则未尝有。1.3 关键词解读房产税 “国五条”明确要求将扩大个人住房房产税改革试点范围。如果房产税扩围，预计房价上涨过快的一线城市和部分热点省会城市将更容易被纳入扩大试点范围，如北京、深圳等，今年年底海南成为房产税征收试点范围可能性不大。 但就重庆、上海的房产税试点结果来看，征收房产税短期内会带动房地产价格的下降，而从长期来看，对购买者征税对房地产价格并无太大影响。房价的上涨归根结底是短期市场供需矛盾造成的结果，房产税的出台并不能改善短期房地产的刚性供给，只能在长期影响购房者的预期，而且这种影响必须视房产税出台的具体细则而定。1.3 关键词解读城镇化 城镇化是我国现代化建设未来发展的必然趋势，也是扩大内需的根本手段。国家发改委正抓紧编制新型城镇化发展规划，确保城镇化的合理健康发展。 国家加快城镇化的建设，房地产业是直接受益行业，但也要依托各项服务行业的配合跟进。城镇化的加快，意味着将会有更多的人从土地上解放出来涌进城市，而城市现有的住房无法满足过大的人口需求，因此，房地产也将会在此基础上承担更多的发展任务，为城镇化的推进做好基础建设，这也必将有效的带动房地产市场发展。1.3 关键词解读不动产统一登记 2013年3月28日，国务院办公厅就实施《国务院机构改革和职能转变方案》进行通知，要求2014年6月底前出台并实施不动产统一登记制度，由国土资源部、住房城乡建设部会同法制办、税务总局等有关部门负责。 不动产要实现统一登记，就必须加强个人住房信息的联网覆盖面，如果覆盖面不高，也就无法真正实现不动产统一登记的目的。此前，住建部负责人3月份就已经公开表示，目前40个重点城市住房信息基本上已经联网，按照住建部计划，今年6月底将完成500个城市的住房信息联网工作。不动产的统一登记将是房地产调控趋向于合理化的举措。1.4 上半年房地产政策关键时间节点发布部门发布时间政策内容概要国务院2月20日调控新政国五条：完善稳定房价工作责任制；严格执行限购、房产税试点扩围；增加用地