2018上海保利利香槟苑二期定位分析及商业部分建议报告 66P教学案例.pptVIP

保利香槟苑二期定位分析 及商业部分建议报告 2012.05 ;名称;全市内环内市场成交分析;全市竞争格局;;板块内公寓市场分析;未来供应量分析;板块供应结构;板块现状分析 -- 在售项目;板块现状分析 – 成交客户分析;以东外滩板块内部及杨浦区相邻板块区域客为主，辅以工作区域邻近板块的外区客，熟知和认可东外滩板块的发展现状，具备一定的购买能力，多为首置或置换的刚性需求。;因此，本案销售策略为： 树立区域的品质标杆，确立内环内单价优势 项目定位中高端项目，以毛坯产品交付;未来竞争格局验证;项目包装建议;新城碧翠;西康路989;建议大堂、电梯厅的地面、墙面部分采用石材或玻化砖修饰，突出石材质感。;地面铺设石材，轿厢内壁以木质及镜面装饰;建议为半开放式的内置信报间，易于管理及维护; 项目景观;项目包装总结;第二部分： 商业部分建议;上海商用物业市场发展现状;办公产品市场容量分析;主力大面积办公市场;区域在售办公项目;项目名称;龙泽大厦;办公市场结论;产品定价推导;区域办公产品成交面积段分布;产品定价建议;根据全市500平米以上办公产品的平均成交速度推算 每套/2个月 * （12969㎡/500㎡）= 52个月 本案办公部分的预计销售期将在4年以上 ;我们将对以下三类定位方向作进一步分析：;老年公寓;人口老龄化变化趋势;国外老年住宅模式分析;;;养老机构的相关要求;上海养老机构经营现状;老年公寓分析结论 --- 不推荐 市场需求旺盛，但是行业处在发展初期以中低端需求为主，盈利能力不佳，依赖政府的政策支持和财政补贴维持运营。 本案周边的医疗资源和建筑朝向不适合经营老年公寓项目。 如在社区规划养老机构，将对本案的项目品质产生负面影响。;月子会所; 随着生活水平的提高，当前的80后母亲们大多相信专业的月子护理而不信任传统的坐月子方法，月子市场逐年看好。 根据公报，当前和今后十几年，中国人口仍将以年均800-1000万的速度增长。按照目前总和生育率1.8预测，2010年和2020年，中国人口总量将分别达到13.7亿和14.6亿；人口总量高峰将出现在2033年前后，达15亿左右。 具有较强经??实力的家庭，其消费观念超前，会追求高档的服务与体验。一般会选择入住会所体验尊贵便捷专业的一站式服务。;2010年10月份，专业机构对目前生育人群的问卷调查;月子会所的消费模式已形成一定市场规模，随着产后护理观念的逐步转变，行业呈现爆发式增长趋势。;上海产后护理机构分布;月子会所经营收益情况;经营场地;月子会所分析结论 --- 不推荐 ;高端服务式公寓;基本概念;消费群体;潜在客源分布;高端服务式公寓运营商;合作模式;案例介绍 – 馨乐庭碧云服务公寓;物业由8层共196套单元的服务公寓和7栋4层单栋公寓。;;房间设置及配备;配套设施及服务项目;房间租金收益;高端服务式公寓分析结论 -- 推荐 方案定位依据与优势： 本案邻近周边大型商务区，拥有大量潜在消费人群 行业的盈利能力非常强 有助于提升社区的品质，促进住宅产品的销售 项目运营进入盈利期后，品牌运营机构的项目更容易实现抵押再融资的操作 面临相关问题 支付运营机构的固定管理费用，将在方案运营初期带来一定资金和财务方面的压力;THE END