2018上海南桥综合项目前期定位策划方案109p资料教程.ppt

项目未来客户定位 Part C.2 他们需要具备跨出南桥迈向东部上海的生活和工作圈 他们需要崇尚从产品价值向生活价值进化的价值观 他们需要向往从的便利社区生活向闲逸城市生活衍进的栖居方式的 他们需要具备超长的眼光，能够勾勒出未来整体规划落成后的绚丽生活 由项目规划特质衍生的目标客户锁定核心 懂生活·会生活·愿意享受隐匿于繁华中的宁静与自我 他们才是真正会经营自己的人生的智慧者 X 收入水准 Y 文化程度 Z 职业层面 o 标准点 标准点 标准点 懂生活，要求他们应该具有领先的文化素养，可以接受先进的，甚至是和常规理解不同的价值取向； 会生活，追求工作和生活相分离 我们称他们为“知产阶级” 每一间都是一个故事 每个人都有不同的享有 在这里的每一天 存在只属于自己的空间 每间房间都是不同的设计风格 建筑形态 条形感建筑，用块状垂直线条作为建筑主线条，突出产品档次感。 立面选择用成本相对最低的涂料材质营造接近石材的厚重感立面，使酒店式公寓产品契合项目整体地标的定位。 大堂 区别于普通住宅的精致大堂，可吸引投资客的目光 电梯厅 增加等待空间的舒适度 营造居家的温馨与酒店式公寓的豪华档次 公共空间是彰显业主品味的所在 依靠艺术与文化点缀来提升大堂空间档次感；建议增加一些现代艺术品或空间装置艺术品 普通住宅部分产品分析及建议 Part C.4 关于普通住宅 中原观点 考虑整个“上海之鱼”项目规划的理念，该区域较为适宜居住，因此项目组建议规划较大比例的普通住宅，建筑面积在13万平米左右。 考虑到容积率以及限高的因素，并结合区域市场现有销售物业面积区间，建议规划多种不同面积段普通公寓物业。 例如60平米以下的酒店式公寓，可规划成2梯多户；85—100平米左右的两房可规划成2梯4户等；120平米左右的舒适三房规划成2梯3户等。 1、层次较为分明富有现代感的小高层公寓产品 2、高贵、典雅、稳重、大气的建筑立面 新古典主义建筑格调的华贵、典雅，客户接受度高。 全石材打造，流畅勾勒出新古典主义的内敛。 适度的尺度、协调的比例、群体空间排布的跌宕体现整体造型的艺术美，可以使建筑群构成优雅的城市轮廓线。 项目入口处规划配套商业——住宅以18层小高层为主 目前奉贤区住宅区主要集中在六大区域板块。其中南桥新城板块占据奉贤区近半壁江山，成为奉贤区的中心区域，并且日渐引领奉贤发展方向。 区域市场产品情况分析 目前二室二厅、三室二厅和二室一厅三种户型比例分别占据奉贤区前三甲，共达到81%，并且以80-100㎡、60㎡以下和120-150㎡的面积居多，分别占到32%、25%和16%，总计达到73%，成为奉贤区存量住宅中的主力房型。 区域市场产品情况分析 以90平米左右户型为主 普通住宅户型比例建议（13万建面） 主力房型 主力面积段 总建筑面积 套数 配比 4房以上 150㎡以上 6500 43 5% 3房2厅2卫 110-130㎡ 52000 416 40% 2房2厅1卫 85-100㎡ 71500 795 55% 85～100平米实用2房户型建议 在控制面积的情况下，规划舒适度较高的2房户型，同时条件允许的情况下可规划成3房带入户花园的物业，提高产品价值，保证最终去化。 110～130平米舒适3房2厅2卫产品规划建议 该类户型客户多为改善型需求客户，在保证房间面积的同时，提高户型公共部分的生活尺度，是住户的交流空间更为舒适 尺度舒适性·功能实用性·理念先进性 生活情趣性·生态景观性·城市形象性 项目住宅规划理念 整个地块各种物业面积比例 　 主力房型 主力面积段 总建筑面积 套数 配比 普通住宅部分（13万建面） 4房以上 150㎡以上 6500 43 5% 3房2厅2卫 120-130㎡ 52000 416 40% 2房2厅1卫 85—100㎡ 71500 795 55% 66% 酒店式公寓部分（6万建面） Loft户型 40-50㎡左右 60000 1500 30% 商业部分 沿街商业 100平米左右 7000 70 4% 说明：由于本案酒店式公寓拥有70年产权，户型面积在40-50平米左右，兼具普通住宅 的物业属性，比小户型普通住宅更具吸引力，将导致小户型的普通住宅去化困难。因此 建议在普通住宅中不另设85平米以下小面积户型。 均价 10000 11000 12000 13000 14000 15000 16000 17000 18000 19000以上 招商南桥雅苑 上院佳庭 绿地领域 共性价格段 　 销售价格预判 综合上述区域内在售项目的成交均价， 锁定本案目前静态价格区间在13000—14000元/㎡左右。 精装修产品按1000元/㎡装修成本推算，目前静态售价区间在15000—16000元/㎡左右。 实际售价将按入市时的