2018“星海跃进村”营销战略与执行报告99p复习课程.pptVIP

星海项目‘推售方案 2011年开盘均价：高溢价值，成为市场标杆；以总价和形象参与市场竞争，实现快速走量 5 客户心理价位：7300元/㎡ （受大势等诸多敏感因素影响，“拣便宜”的压价心态占主导） 营销目标：7800元/㎡ （产品实际价值） 0 价值目标：8000/㎡ 营销目标：7800元/㎡ （产品实际价值） “博弈筹码” 驱动客户价值感知 1、营销排期 2、推售策略 3、推广方案 4、渠道执行 5、案场管理 ·推广排期 ·阶段推广主题及节奏 ·线上媒体组合 ·活动营销 ·现场包装 ·项目物料 营销执行要点 星海项目‘推广排期 开盘前推广排期：5-10月推广执行计划 营销节点 5月 6月 7月 8月 9月 10月 推广排期 形象导入期 项目导入期 产品诉求期 项目开盘 线上媒体 网络、户外 户外、报纸、车身、网络等 活动执行 区域论坛 客户恳谈会 外展场开放， 星海会招募会员 产品发布会 示范区开放 开盘 物料制作 项目3D片 楼书、海报、户型图、沙盘等 目标 建立形象，引起市场关注 感知认同项目价值，完成蓄客目标 有效去化 时间 5-7月 阶段 目标 品牌的形象框架 项目品牌的内涵和价值主张 项目品牌拓延 宣传 方向 区域未来城市价值 汉口中轴·180万M2世界城市住区生活理念演绎 8月 9月 10月 11月 12月 世界住区生活模式的体验 宣传占领高度： 开发理念的角度 宣传 诉求点 宣传贴近消费者： 结合发展前景的城市价值论 “世界住区”生活模式； 宣传”世界住区”所在的区域未来生活商业或学校加盟入驻 关键路口路牌 新闻报道活动 软文炒作：区域未来价值 宣传 渠道 形象网站开通（世界城市住区的立体演绎） 区域导示系统 进行项目系列介绍 软文炒作：都市复合社区生活模式演绎的系列报道 DM投放、短信群发项目辐射的单位、学校及路段、小区 网站与业主的互动活动 新闻报道 软文炒作：都市复合社区生活模式在区域内未来发展蓝图的系列报道 开盘期的全面媒体组合密集轰炸市场，制造开盘热销局面 星海项目‘推广节奏及主题 开盘前推广排期：5-10月推广执行计划 星海项目‘线上媒体推广 区域内强势出击，全面覆盖：在区域内保证全面覆盖，抢夺竞争项目有效客源 ● ● ● 道旗 户外、地铁围板、站台 ● 星海项目‘线上媒体推广 扩展项目边界：沿新华路向城市中心扩展，占据长江二桥、航空路等城市重要据点 户外、车身 ● ● ● 序号 卖场名称 地点 目的 开放时间 1 万达广场 江汉路 展示，吸引市区客户 7月9日 3 项目临时接待中心卖场 姑嫂树路 吸纳区域客户，确定项目区域归属 7月9日 星海项目‘线下媒体推广 推广方案之外卖场方案：在江汉路设置外卖场，吸引市区客户；在姑嫂树路设置临时接待中心引导区域内客户 星海项目‘项目案名推荐 其 它： 星海·里城 ? 星海湾 大成郡 案名：星海·启城 ? Slogan： ? 启程，为了下一段传奇 案名：万象星城 Slogan： 万象心生，品格之城 CONTENTS 目录 营销执行要点 MARKETING EXECUTIVE Part Six 附件 ANNEX Part Eight 营销战略 及策略 MARKETING BREAKOUT Part Five 营销环境研判 外部环境研判 SUMMARY Part Three 目标解读 THE PORBLEM Part One 蓄客策略 customers Part Seven 项目/产品解读 内部环境研判 INTERNAL ENVIRONMENT Part Two 项目定位及出发点 THE POSITIONING Part Four 星海项目‘营销问题、难点 任务 今年需实现开盘热销；项目较高的大盘形象造势 宏观市场低迷 品牌认知有限 区域形象较低 竞争激烈 周边环境一般 外部配套缺乏 销售周期短 星海项目‘关键点 关键词：突破、价值、超越 1 Position Ploy Implement 突破： 突破区域限制，塑造项目超级大盘独特属性； 区隔竞争对手，突围残酷的竞争环境。 2 Position Ploy Implement 价值： 优化产品打造，形成差异化价值点； 传递项目价值，全方位寻找客户。 3 Position Ploy Implement 超越： 超越竞争对手，赢得区域市场； 超越品牌认识局限，全面提升品牌形象。 高立意，跻身城市主流 快速建立区域话语权 最具价值的资源 汉口核心 180万M2世界住区 城市层面 区域层面 取势城市、垄断区域 取势 垄断 星海项目‘营销核心观点 关键点：占据市场必须－城市层面“取势”、区域层面“垄断” 所有这些问题都需要营销来解决！ 那么何谓营销？ 营销是传