201809深圳嘉洲富苑公寓精装修报告42p研究报告.pptxVIP

嘉洲富苑公寓精装修报告深圳中原 ? 事业一部C组 2012年9月04日 公寓产品住宅、办公物业业态初步研判Soho公寓——可商可住的公寓属于写字楼前期概念产品，概念已经落伍，已经成为鸡肋产品，既不能满足商务人群需要，也不能满足高档公寓客户。代表产品——嘉葆润金座商务公寓——开发公寓式写字楼较纯写字楼成本低廉；区域市场空间有限；运营存在一定风险。代表产品—— 1不考虑不考虑价格高，市场空间有限偏住宅式商务公寓——存在较大的市场空间,较受投资型客户亲睐；即可自住也可商务使用，增加市场面。形象高，实现高价能力强，易于宣传炒作。代表产品——君临天下、嘉葆润金座2C栋公寓居住、办公业态研判概念已经落伍，很少开发4考虑产权式公寓——经营风险高；跨行业经营，必须给予回报承诺，牵扯发展商继续经营该项目，收益较难把握。代表产品——东方银座（深圳的东方银座经营的并不成功，平均入住率不超过40%）不考虑3市场好，性价比高，易于销售经营风险比较高，成功率低公寓概念界定 名符其实的酒店式公寓：注重包装（通过公共部分的装修、酒店的顾问服务来提升项目档次），如金中环、葵花公寓。 以“酒店式公寓”的概念来规避项目相关弱势：以高端产品的形象来弱化项目的劣势，如天健W、东方银座公馆。 纯居住型公寓：居家类型的精装小户型，如星河世纪等。酒店式公寓 纯办公：完全按照写字楼的标准进行设计和管理； 办公+居住：按住宅的格局进行建造，由于所在片区对于小面积办公的需求，可以实现办公类使用功能，此种方式目前市面较为常见，如君临天下、嘉葆润金座等。商务公寓葵花公寓首座东方银座公馆深度研判之偏住宅商务公寓——适合项目本体——项目目前现状，整体外立面打造、大堂装修及公共硬性指标均只适合做偏住宅商务公寓价值实现角度——酒店式公寓产品的溢价能力更强，价值提升空间更高，且对于投资客而言增加投资方向（可出租居住客，也可高于市场居住租金2倍价格出租商务客）形象角度——商务公寓形象高端，易于引导客户认知。竞争角度——片区内已销售项目对产品成交客户已完成市场验证，小面积公寓产品投资客与自住客均占较大比例，但精装修交楼较少，可在同类产品下通过精装修增加差异性竞争；——商务公寓的使用功能多变，涵盖商务公寓使用办公功能及普通公寓的居住功能，更加有利于规避风险。酒店、办公类物业业态定位——偏住宅商务公寓 鉴于本项目的特征及其限制条件，中原建议： 1、公寓产品业态定位为偏住宅的“商务公寓”。 2、在推售过程中，根据客户需求调整酒店式公寓和商务公寓 的比例及推售重点。PART.2深圳在售典型公寓项目研究案例选取原则同片区具有与项目公寓产品类似面积的项目；项目周边具有竞争性质的在售项目；深圳市内精装修公寓项目销售成功、有良好市场口碑的项目。选取项目：嘉葆润金座、港澳8号、君临天下、天健铂庭案例一：嘉葆润金座金座位于深圳市福田区CBD新洲九街，项目占地面积12556.35平米，总建筑面积98717.25平方米，计容积率建筑面积75483平米，容积率为6.0，由一栋商务公寓和一栋住宅组成。商务公寓建筑面积约39156平米，建筑总高度为98.8米，共20层，公寓产品可商可住；二期住宅建筑面积约36327平米，建筑总高度为98.8米，共32层。项目名称嘉葆润金座开发商深圳嘉葆润房地产公司占地、建筑面积1.25万/ 3.9万价格3.8万起价产品类型复式公寓（层高4.9米）、住宅交楼标准毛坯面积一期复式35-67㎡，二房、三房总户数/剩余套数918套，目前一期剩余20%左右约120套左右（35㎡户型剩余较多）案例一：嘉葆润金座（公寓客户分析）客户来源：成交客户中以福田及周边客户为主，其次为罗湖及少量南山客户；购买目的：成交客户主要购买目的为自住达50%（刚需客为主），投资客占40%（此部分客户大多熟悉新洲片区，对片区有一定的认知度，认可片区的租金回报率），自住商务型客户占比较少仅10%（以创业型客户为主，如影视摄影棚、淘宝等小型工作室常见）。商务大客户描述：项目B座5层整层由北京某服装公司以4500万购入，18层、19层、20层整层出售。福田罗湖南山其他案例一：嘉葆润金座（样板房展示）办公型样板房展示居住型样板房展示案例一：嘉葆润金座（公共空间装修展示）装修：毛坯结构：采用框支剪力墙结构体系电梯：墙面及地面均为高级瓷砖，天花为木质。大堂：墙面为大理石、地面为大理石、天花为木质卫生间：无洁具供水：预留给排水口通讯：安装进户弱电箱厨房：预留给排水口，部分天井位有天然气入户。公共空间-电梯间大堂公共空间-走廊案例二：港澳8号项目位于深圳的金融中心、消费中心—罗湖东门，深南东路与东门中路交汇处东北角。“港澳8号”由A、B两栋组成,，一期开发A栋，二期B栋，规划两栋物业。公寓客户多为罗湖、深港及福田客户，主要购买目的以投资为主。项