201805东莞虎门慧盈项目投资评审报告 184P培训讲学.pptx

Gemdale Corporation;;;;;东莞市商品住宅近几年供需两旺，供求平衡，房价平稳上涨； 2010-2012年历连续三年供应量与销售量基本持平。 ;供应量/需求量:东莞全市商品住宅近五年年均供应量约521.12万方，年均需求量约525.42万方，供应稳定，需求旺盛，供需平衡。 供需比：全市商品住宅近五年新增商品住宅供需比处于0.75—1.16之间，基本处于供需平衡状态。 从历史成交总量来看，东莞市商品住宅市场供需比保持稳定，东莞市场发展一直保持着整体平稳、理性的发展趋势；;房价: 2008-2011年，商品住宅均价以平均600元/平涨幅增长,年均涨幅8.9%； 2012年全市商品住宅均价与上年基本持平，为8277元/平，同比涨1.09%，未超限购警界线（东莞房价涨幅低于GDP增幅），东莞楼市长期保持理性与平稳。 ;截至12月31日全市一手住宅库存面积约509.4万平方米，2012年东莞库存水平围绕500万平方米上下小幅波动， 根据13年前4个月的消化速度，约10个月可消化完2012年库存量； 不足一年的去库存水平一定程度上支撑着房价的平稳上涨。;2012年东莞楼市整体成交量、价创历史最高;2012年楼市持续稳定，连续8个月成交达5000套高位;71-100平米刚需户型2012年供求最旺，最畅销;从供给方面来看： 2009-2010年东莞楼市处于“供不应求”状态； 2010年-2011年东莞楼市处于“供应偏紧”状态，需求未得到完全释放。 2012年全年的形势为供求平衡，房价平稳，成交量增幅在10%上下，供应量增幅将在10%以内，房价涨幅将在1%以内，并且成为08年以来涨幅最低的一年。在高压政策下，房价近两年平稳在8200元上下。 从需求角度看：市场需求以自住为主，二房、三房中小户型成交活跃，大面积改善性产品需求相对较理性，高端产品，因为其地段、环境、资源、品牌等方面的优势，仍然备受市场高端人士的青睐。 从房价走势来看：跟东莞经济走势保持一致， 2008-2011年，商品住宅均价以平均600元/平涨幅增长，涨幅约8.9%； 2012年全市商品住宅均价与上年基本持平，为8277元/平，同比涨1.09%，未超警界线。今年东莞房价涨幅低于GDP增幅，东莞楼市长期保持理性与平稳。 从土地市场看:政府近来来放缓了土地的供应，但由于外来一线品牌看好东莞市场加入与本地企业争地的行列，使得拿地成本增高，拿地难度加大，一线镇区成为近两三年发展的热点区域，而二三线镇区由于土地储备的充足及未来配套的完善将迎来新的发展机遇。;新增商品住宅用地供应量逐年减少：随着土地的开发和新增供应，预计东莞市未来几年商品住宅供应量将较目前呈现总体偏紧的趋势； 随着市政府“三旧”改造的大力推进，未来几年内，新增土地供应量部分将来源于城市更新的“三旧”改造土地。 新增商品住宅供需缺口长期存在，区位优势明显、资源稀缺的优质楼盘倍受追捧。随着生活水平和开发水平的提升，预计新增优质楼盘将更受追捧，市场分化更为明显。;一季度成交情况：市场需求旺盛，一季度楼市成交创下历史新高，价格小幅上涨。;一季度供给情况：市场供给相对不足，楼市库存连续6个月下降。;成交结构分析－面积段：70-110㎡ 刚需产品成交比例占总体的58%， 目前的东莞市场，已经进入刚性需求占绝对主导地位的时代。;成交结构分析－价格：开发商楼市预期提高，91个项目提价，占比56%;“国五条”、公积金新政等调控政策对东莞市场的影响微乎其微。;4月楼市延续长期以来的热销，政策稳定及供应偏紧打破传统淡季;1-4月成交量同比大幅增七成，供应缺口较大，房价8522元与去年同期达最高点;低库存支撑了市场成交活跃度及房价;虎门商品住宅市场整体发展呈稳健发展趋势，供需价均表现良好; 主要由于龙泉豪苑项目2011年供应量大，但走货速度缓慢，导致虎门2011年供需比失衡，若剔除龙泉豪苑，则供需比为1.2，供需平衡;面积段;虎门镇2012年供需失衡的补充说明 ;虎门镇2012年成交量分面积段补充说明 ;2012年第四季度集中放量、成交活跃，2013年1月达到最高峰。;刚需户型：从09-12成交面积段划分来看，60-120平米刚需户型占据绝对比重，并呈逐年增长的趋势。 大平层：140㎡及以上大平层逐渐受到市场的关注，成交比重逐年上涨。;2009-2012年虎门商品住宅成交总价段情况;一季度成交情况：市场需求旺盛，成交创下历史新高，价格上涨明显。;一季度各月供需量价情况：2013年一季度1、2月住宅无新增供应，仅3月有2.5万平米新增供应；1月成交量近6万㎡，一季度成交均价均已超过万元大关。;成交结构分析－面积段：80—100㎡ 刚需产品成为一季度各月成交的主力产品，所占比重占到50%