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201805岱山竹屿新区项目优化建议47p讲解材料.ppt
岱山竹屿新区项目产品优化建议;岱山环境优美,地理位置重要,但人口导入、固定能力较弱,近年人口逐年减少。;岱山经济仍在高速发展期,结合国际通用衡量标准,岱山房地产市场仍可快速增长,其市场消费主要以生存需求向改善型需求为主。;第二产业近年发展迅速,第三产业比例萎缩,城市发展水平落后于经济发展,影响人口导入,难以聚集、固定高素质与高收入人群。;区域长远规划及其优异,岱山将在西南部重点发展临港制造业,但尚未建立明确时间表,短期内执行可能性较小。;跨海大桥的建立,将岱山从孤岛带入半岛时代,区位优势凸显,提升交通环境,增强区域经济活力。;岱山城区东移,但受限于自然条件,城区规模较小,且目前区域内可供建设土地稀缺,未来发展空间有限。;城市解读总结;*;项目位于新城西北角,偏离城区核心地带,且毗邻山体,周边缺乏发展空间,属尽端式用地,未来难以借势发展。;项目东临主干道,且毗邻公安局和待拆迁的化纤厂,商业客群偏少,且受绿化带阻隔,短期内商业主要依赖项目自身住户。;;定海区;舟山住宅成交相对稳定,整体月成交量约为1112套/月,岱山区域成交活跃并且较为稳定。;岱山在售项目集中在新城,本案面临较大的销售压力。;项目毗邻本案,在当地属超大规模复合型社区,去化情况较好,2011年5月推出400余套,当前已去化超过80%。。;太阳城一二期商铺均已全部售出,二期商业街依托两侧社区,目前已开始运营,一期商业街尚未有店铺入驻。;;岱山规模大盘,位于新城核心地带,毗邻新区CBD,产品设计出色,连续三期热销。;项目采用英伦更高外立面,昭示性强,能较好的体现尊贵感和品质感,受到岱山购房者的欢迎。;;项目位于新城南部,毗邻实验学校,但离新城核心区域相对较远,目前去化情况不佳。;;岱山老城规模大盘,由知名地产商绿城打造,但产品定位出现偏差,当前去化情况不佳。;产品打造较为出色,但户型过大且定位高端,总价过高,目前去化较为缓慢。;项目实现整个岛屿开发,致力于将其打造成一个国际化的五星级都市海岛休假小镇,但开发周期较长,仅一期已耗时7年。;一期于2004年开盘,目前普通住宅已售罄,两栋公寓产品在售;二期多层及小高层预计今年下半年入市。;二期体量庞大,共计1078套普通住宅,虽定位旅游地产,但根据项目现状及一期经验,将有较大比例进入本地住宅市场。;二期户型以88-125平米为主,将对当前市场形成较大冲击。;岱山本岛以刚性需求为主,户型面积集中在80-110㎡,总价50-90万之间,高端产品及120㎡以上户型滞销明显。;岱山在售项目存量共计1212套,主要集中在新城,按照当前销售速度,库存仍在较为合理范畴;但随着峰景湾二期入市,市场压力将逐步增加。;岱未来供应面积集中在90-130㎡,虽然面积同质化严重,但市场当前较好的供求表现,使区域市场大量同质化产品去化压力较小。;岱山市场总结;*;中小户型产品以本地自住为主,其中周边进城客群有较高比例,大户型产品以老城客群居多。;首置及首改等刚性需求是当前岱山市场主流,其产品选择集中在多层和小高层,高层接受度偏低。;市场需求面积集中在90-110㎡之间,户型以三房为主。;主力客户特征描述:;*;材质定位原则:
岱山房价较低,价格敏感度相对较高,故而本案在材质上建议尽量讨巧,使用一些成本相对低廉却能有效提升品质感的配置,以整体品质提升为辅,以亮点产品打造为主。;采用ARTDECO立面风格,经典现代,强调对称挺拔、干净利落;利用简洁流畅竖向线条,彰显建筑高贵而优雅。;在建筑立面材料选择上,建议采用真石漆涂装,能够在满足立面质感的前提下有效控制成本和工程质量。;搭配欧式园林,与建筑和谐共存,并用各类情趣小品妆点重要景观节点,性价比较高,且可有效区隔竞争,树立卖点。;引入住宅智能设备,打造高舒适度的居住体验,投入不大,但可以拉升楼盘溢价能力。;THANKS!
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