201803河北建投山海关项目定位报告118p教学案例.ppt

【河北建投山海关项目】-定位报告 ;项目背景;城市宏观层面——在北京和天津两大城市庞大的中产人群带动下，城市群内的异地休闲度假和异地置业已形成趋势;城市宏观层面——秦皇岛市宏观经济的持续发展为房地产高速发展奠定了坚实的基础;城市宏观层面—— 2010年秦皇岛城市化率超过50%，城市发展将全面进入高速增长期;小结  （城市自身发展对房地产市场的影响和作用）;城市宏观层面——山海关未来发展以特色旅游，由观光转变为休闲游，开发区发展空间大;秦皇岛区域规划;秦皇岛区域规划;山海关区域规划;城市宏观层面——山海关区相对其他区域度假氛围较弱，但在人口规模、商业成熟度、生活配套、优于北戴河区、南戴河区、黄金海岸这几个组团。;一、山海关老城区虽发展空间有限，但未来开发区发展空间较大。山海关未来发展重心：完善配套设施，发展特色旅游业，由观光游转变为休闲游 二、在地段、居住环境、度假氛围、未来发展前景方面山海关区与其他秦皇岛区域比较相对较弱。;*;*;*;;距离核心旅游资源不远，用地指标限制条件较大（体育场用地容积率与限高的关系）。;项目地块分析;体育场地块： 用地东南地势低较为平坦，西北与东南形成15米左右高差，用地整体呈坡地效果； 土地的高低起伏，有利于高端住宅项目的景观及氛围营造； 体育中心将在新体育中心建成后拆除，需要与政府协调。;正惠街以南2#地块： 地块内较为平坦，有一定的地势起伏。 西侧距离石河直线距离为100米左右。;正惠街以南2#地块;用地分析——交通条件;用地周边重点配套： 距离海岸线直线距离为1.57公里； 距离老龙头风景区1.2公里； 国家级疗养院“望海别墅”，提升区域品质与知名度。;*;*;*;*;*;;市场研判;*;*;*;*;*;*;*;*;项目初步定位： 【中高端】——坐标决定档次 【临河近海】——地段决定基础 【景观环境】——环境决定品质;定位思考;*;如果没有建投内部客户， 是否还拿这块儿地？;调研方式 河北建投内部关联企业高端客户约访 调研对象 本地客户：河北建投关联企业的、秦皇岛工作客户。 外地客户：石家庄、邢台工作的高管及员工客户。 调研结果 共回收访谈问卷66份，其中山海关问卷10份，石家庄管理层问卷12份，员工代表问卷44份。;客户情况（山海关）;外地高端客户（管理层）;对项目区域认知情况分析;客户购房需求研究——置业计划;客户购房需求研究——置业计划;客户购房需求研究——置业计划;产品价值点研究——精装修;产品价值点研究——园林景观及建筑;产品价值点研究——会所以及商业配套;产品价值点研究——教育配套;产品价值点研究——物业服务;产品价值点排序;客户对项目价格的预判;客户情况总结（管理层）;客户购房需求研究——基本情况;对项目区域认知情况分析;客户购房需求研究——置业计划;客户购房需求研究——置业计划;客户购房需求研究——置业计划;产品价值点研究——精装修;产品价值点研究——园林景观及建筑;产品价值点研究——会所以及商业配套;产品价值点研究——教育配套;产品价值点研究——物业服务;产品价值点排序;客户对项目价格的预判;普通客户情况小结（员工）;*;客户研判;追求舒适生活的享受主义者 有较强的经济实力，重视居住环境的生态、舒适性，享受度假、休闲的生活方式。 追求生活品质的产品主义者 重视产品品质以及居住舒适度，向往更理想的居住理念。 区域产业客群 区域内主要产业客群，如船厂、桥梁、铁路、哈动力等企业内的因工作地原因而置业的人群，拥有一定经济实力且一定居住升级需求。 投资客户 来自于东北、京津唐等区域以及秦皇岛市区的客户，看好本区域未来良好的发展前景，进行投资置业。;远离城市喧嚣、享受宜居气候资源、拥有战略投资远见的城市中高端置业人群。;;山海关中高端第一生态文化大盘;藏珑云海;;项目定位 中高端 生态文化大盘;*;*;*;*;*;*;*;户型建议;户型建议;户型建议;户型建议;户型建议;户型建议;建筑面积250平方米左右。 三层+地下室+阁楼的建筑形式。 提倡“街坊”和“院落”相融合的新街院别墅的概念。设置中庭，增强内部景观性。 三卧南向。三层豪华套房，卧室+书房+衣帽间+卫生间+露台。 可变空间大，二层家庭室可作为卧室。阁楼可作家庭室，或活动房。;*; 和而不同，中魂西技;建筑立面;建筑建议;建筑建议;建筑建议;建筑建议;景观建议;潮河现状;景观建议;景观建议;景观建议;景观建议;配套建议;配套建议;配套建议;历史文化元素;城市分析——石河，母亲河;城市分析——历史名人;*;*;*;THANKS