201804-老年地产研究-顾问部研究报告.pptVIP

老年地产研究 2013年4月 顾问部 老年地产宏观背景 老年人口增长 ?2000年到2009年北京市60岁及以上常住老年人口复合增长率4.9%，同期常住人口复合增长率仅2.8% 养老机构入住率及吸纳数逐年上升 2001-2009年间入住养老机构的人数，年均复合增长率达到13%，远高于老年人口增长的速度； ?2001年每万名老人入住68人，2009年每万名老人入住120人，增长近一倍，未来养老市场需求增长乐观； ?截至2009年底，全市养老机构床位使用率57% ?平均每年新增吸纳的床位数为2468个；2009年全年床位吸纳数为6563个，为近年最高。 ?北京本地老人入住居多，女性相对占较大比例 ?政府办机构医疗条件完善，收治的需护理老人比例大大高于民办机构 整体市场入住人群情况 北京市1990年进入老龄化社会，养老问题备受关注，随着社会养老观念的转变，在政府大力支持下，近几年老年地产迅速发展 9 10 16 12 5 8 14 13 2 6 18 1 19 7 21 15 11 20 3 4 北京中高端养老机构多分布在五环以外，周边环境较好 17 项目名称 运营模式 丰台区王佐老年综合服务中心 政府办 香山老年公寓 政府办 平谷老年公寓 政府办 北京汇晨老年公寓 政府办 太阳城银龄老年公寓 社会办 北京英智老年公寓 社会办 康梦圆国际老年公寓 社会办 新秋老年公寓 社会办 圣泽峰老年公寓 社会办 太申祥和山庄 社会办 政府办占比 40% 社会办占比 60% 目前社会办养老地产正逐渐成为中高端养老项目的主流 运营模式：近年诸多开发商将目光投向老年地产，社会投资兴办老年公寓逐渐增多 近年北京高端项目严格控制规模，平均建筑面积17590平方米，平均容积率0.8，项目更加注重其配套和服务 平均建筑面积：17590平方米 目前北京各老年地产项目体量均较小，平均建筑面积17590平米 老年地产项目多为公寓类型，户型仍以单人间、双人间为主 结论一 伴随着我国人口进入老龄化，养老问题逐步引发社会关注，养老地产借势迅速发展 结论二 近年北京老年地产项目逐渐增多，但个项目体量均较小，开发商更注重项目配套和服务的打造 结论三 目前老年地产项目物业类型仍然以公寓为主，主流产品户型为单人间和双人间 小结： PART 2 打造老年地产的条件 外部环境的条件：政策利好，政府大力支持，人口老龄化加剧 开发商自身条件：经济实力强，短期内能注入大量资金，有较强的资金周转能力 开发商自身条件：熟知老年人居住需求，明确项目定位，充分考虑不同阶段老年人的不同需求关注点 PART 3 打造老年地产的标准 专业护理团队，为老人提供优质服务 及时处理各项小区内事务，为老人提供各种便捷服务 建筑风格：有生活气息，营造家的感觉，区别于社会福利机构 空间结构：紧凑、通风、明亮、防火 室内配套：空间（消除室内高差）、装置（设置扶手、地面防滑）、 设备（紧急通报系统、安全电热源）、家具、卫生器具 的尺寸方面符合老年人的身体特征 交通便利、环境优美、安静 规划设计 配套设施 医疗：完善的医疗配套，独立的医院 休闲：绿化、喷泉、亭子、长廊等用来休息、交谈的安静场所、为 老人或残疾人提供行进、散步、晨练场所 娱乐：老年活动中心、老年大学、棋牌中心等 无障碍设计的绿地、坡道、电梯厅、洗手间等 住宅区采用人车分流的道路系统、以保护老龄人的行动安全为基础 室外环境 专业服务 物业管理 区位选择 打造老年地产的标准 硬件 软件 建筑形式：以多层公寓形式为主，部分独栋别墅及四合院形式 将府庄园 什刹海宁心园老年公寓 太阳城银龄老年公寓 汇晨老年公寓 硬件打造 空间结构：空间紧凑，室内明亮，通风良好，面积为40㎡左右 夫妻间 单人间 夫妻间 双人间 硬件打造 防滑踏步 室内配套：消除室内高差，合理设置楼梯踏步尺寸和照明位置 楼梯踏步尺寸：对于老年人踏步高应该在16mm以下，踏步顶面宽应在30mm以上，踏步立面缩进尺寸应在2mm以下，否则容易绊倒老人。 楼梯踏步防滑：楼梯踏步表面应选择防滑材料。 楼梯照明：注意隐藏光源，不能直射人眼。照明光源应该采用多灯形式，以防止踏步表面出现阴影或自身的投影。最理想情况是设置地灯。 硬件打造 室内配套：设置楼梯扶手，各通道内应全无障碍 扶手设置：在楼梯起始处，扶手端部应该延长200mm以上，否则易发生危险。可设置为双层扶手。扶手端部应向墙壁或下方弯曲，以防止老人勾住衣袖绊倒。 轮椅使用：各处的入口和通道，必须全无障碍，地面若有不同高度，必须加设斜道、升降台或升降机等。 硬件打造 室内配套：房间内均配备独立卫生间及老人专用设备 老人手和手臂的力量和灵活性都有所下