20180124湘林·国际城市广场项目定位及运营策略研究报告.ppt

——南中心，第一创意综合体! 湘林项目定位及运营策略;项目名称;中原运营城市综合体表现;300万平米，再造三湘神奇。 ;奥克斯广场;纳爱斯;中原运营城市综合体的经验总结;;目标解读：32万总建面城市综合体，16万平商业指标规划，拥有良好的商圈积淀、交通及配套条件。;目标解读：;;【城市综合体的本源是城市】 项目占位必须站在城市发展的高度审视;;;长沙发展态势：武广开通、地铁修建、轻轨规划、旧改热潮，城市功能及品质迅速提升，一个国际化大都市崛起的身影若现;从三市基础经济数据及发展趋势来看，经济支撑强劲。长株潭未来将形成超大规模的城市群落。;以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数 对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策 ;市场背景：央行年内第六次上调存款准备金率，货币从稳；中央经济工作会议未提房产税，房产税预期降温。;市场背景：长沙整体市场成交量及成交价格在一定程度上受政策影响，但整体呈稳中有升的态势，政策影响相对较小。;市场背景：929新政后9周成交量及成交价格均值相较均有一定幅度的提升，政策未体现直接影响。;一个伟大时代的到来 ——长沙进入全面升级时代——;长沙迎来全面升级阶段，国际化大都市若现 【升级】【裂变】【南移】成为主旋律…;融城之下，我们发现，红星、南站、中信、省府商圈将处于融城中心位置，是未来巨型城市群落的核心区。;典型项目;北辰三角洲： CLD。以居住为驱动的城市综合体，商业主要满足自身需要，将成为未来伍家岭商圈升级的核心驱动。;德思勤广场：大体量商业城市综合体，主要辐射区域为南城及未来长株潭中南部区域，将成为未来“大红星商圈”的核心驱动力。;保利南湖广场：强势江景，过江隧道口岸。集住宅、商业、酒店、写字楼、市政广场于一体的城市综合体，将为南湖商圈升级注入新的力量。;万达广场：商业驱动型第三代城市综合体，拥有24万平商业，为目前长沙之首，将成为五一商圈外扩升级的巨大驱动。;商圈升级时代的到来，强烈呼唤 驱动“南中心??升级的 商业中心群落;;从南中心区域来看，德思勤广场、中信新城、友阿奥特莱斯、喜盈门项目将与本项目一起成为驱动“南中心”升级的城市综合体。;1.规模取胜 德思勤广场、中信新城 2.环境取胜 友阿奥特莱斯 3.档次取胜 喜盈门项目;项目占位思考——;德思勤广场——概况：红星商圈核心，150万平米超大型城市综合体，集大型商业中心、国际五星级酒店、甲级写字楼、淘宝城、主题商业街、电视直播大厅、环球影视城、国际学校、高档公寓等诸多物业类型，集高档购物、时尚淘宝、商务办公、金融、政务、会务、餐饮、娱乐、教育、居住等十大功能于一体。;德思勤广场——辐射范围及客群。核心辐射红星市场，次核心辐射汽车南站、省政府区居民，辅助辐射机电市场及暮云等区域的全档次人群。;项目地块规划;中信新城——辐射范围及客群。核心辐射中信新城及周边楼盘人群，次核心辐射省政府板块、暮云居民，辅助辐射机电市场、湘潭等区域的全档次人群。;友阿奥特莱斯——概况：14万平米购物公园型商业。拥有世界一流高端品牌折扣商家，并拥有充足停车位。拥有一流购物环境。;友阿奥特莱斯——辐射范围及客群。核心辐射周边高端社区，次核心辐射全长沙市的白领有车人群，甚至湘潭区客户。;喜盈门项目——概况。45万高端圭塘河生态购物中心；集高档百货、大型超市、大型电影院、写字楼、酒店等为一体，将成为未来红星商圈的又一个高端大型商业中心。;喜盈门项目——辐射范围及客群。核心辐射项目3公里以内的高端客社区；次核心辐射红星商圈、长沙市有车一族的白领；甚至是长株潭的高端客户群体。;项目占位思考——;地块价值：32万总建面城市综合体，16万平商业指标规划，拥有良好的商圈积淀、交通及配套条件。项目质素优良。;三心即是政务文化中心、商务中心、商贸会展中心，而整个新南城又按行政文化中心区、商务及总部区、会展及商贸区、生态环保工业园区、现代物流园区、生态型健康住宅区等六大区进行布局。一心”指全省行政文化中心，通过省政府机关新院及周边一系列配套，构建一个长沙21世纪形象生态型省会行政文化中心。 “两轴”指建设以长沙大道为主体的城市综合功能发展轴和以湘府路为主体的文化产业发展轴。 “三园区”指：以长沙大道和湘府路为依托，规划一个以生态新兴产业为主体的生态产业园；建设交通便利、设施齐全、自然风光优美、人文环境良好的生态居住园；以解放垸为核心，规划布局为长株潭核心新区共享的生态休闲园;地段价值：韶山路——长沙商路，近邻南站商圈，沿袭韶山路商脉，商业积淀良好。;长沙-株洲段：线路自长沙站南端引出，在长沙东附近以隧道方式进入地下，沿树木岭路、规划圭塘河风光带，经湖南省植物园西侧至汽车南站，线路下穿南