2018.4陕西眉县滨河壹号项目前期调研及产品定位教学案例.pptVIP

项目战略使命 第1项使命： ; ;;;项目地块背景分析;[项目市场调研分析]; 眉县隶属陕西省宝鸡市，位于陕西省中南部，全县总面积863平方公里，人口31.3万； 眉县是中国公认的“三乡”，即中国酒文化之乡、中国猕猴桃之乡和中国青铜器之乡。 县城辖区人口约7万人，县城人口稀少，难以有效的带动城市房地市场销售。;城市交通;城市经济发展情况; 眉县产业结构调整实现了较大突破，农业结构调整成效显著，继续确立以农业为发展基础，以工业拉动经济为导向的发展格局。;产业介绍;城市规划建设; 眉县坚定不移地推进“生态立县、旅游兴县、工业强县、农业富县”四大战略，依靠“四区五园六基地”战略规划布局，谋划大区城，建设大园区，发展大产业，构筑大民生，实现“跻身陕西十强，跨入西部百强”县的奋斗目标。 按照“园区承载、产业聚集、物流带动”发展思路，全??推进“四区五园六基地”建设，实现工业提速转型。 构筑“五大核心板块”，打造太白山国家级旅游产业新区、县城滨河文化产业新区、深圳眉县霸王河工业区、中国陕西国际猕猴桃出口基地、宝鸡轨道交通物流园五大核心板块，促进经济提速发展。;眉县城市背景总结;[项目市场调研分析];眉县房地产项目分布;眉县房地产开发水平低，房地产市场尚处于初级发展阶段，未来房产开发存在很大的发展提升空间； 眉县市场商品房年销售量少，一是城市需求体量较小，二是市场上存在一些小产权房，市场竞争较为混乱； 眉县目前产品情况相对落后，建筑立面均以现代风格类型居多，整体档次低，投入社区园林景观建设的较少，户型整体设计一般，面积过大导致总价高，产品档次及创新性不过，促使眉县许多高端客群外流； 由于政府城市发展重心的北移，滨河新区成为未来房地产发展主核心区，滨河新区区域规划及配套设施完善，但是需要较为漫长的时间；本案位于该区内前景发展良好，但是前期引导会较为困难。 ;项目;项目; 从上述图表可以看出，眉县商品房土地市场年成交量仅为2-3幅，成交面积少，土地市场较为平淡，一是反应出目前眉县房地产市场还处于初级发展阶段，二是由于城市之前一级土地出让存在较大的违规行为，从实际情况来看眉县可售量还是巨大的，其中“三五”产品占大多数；2012年到目前为止，还没有土地成交记录。目前土地出让区域主要以滨河新区为主，区域内土地正在逐步出让中，未来片区的形成对本项目有利也有弊，利就是区域炒热，弊就是区域竞争激烈了。;眉县商品房销售情况;眉县商品房价格;项目;附竞争项目去化情况;盛和佳苑 项目规划7栋18-28F高层，分两期开发，目前在售一期1-5#楼； 目前在售高层均价2800-2900元/㎡，销售率约30%。 18层销售均价2900元/㎡，26层销售均价2800元/㎡。 ;惠丰佳苑 项目规划34栋多层，4栋小高层，分两期开发，目前在售一期（A区），二期（B区）待售； 目前在售一期多层均价2500-2600元/㎡，高层均价2800-2900元/㎡，项目销售率约44%。项目目前是急于甩盘的状态，价格明显偏低。;项目名称;竞争项目建筑立面鉴赏;项目名称;竞争项目园林景观;盛和佳苑;项目;面积段;雅合新秀——高层户型;盛和佳苑——高层户型;太白阳光大厦——高层户型;惠丰佳苑——高层户型;[项目市场调研分析];眉县市场问卷调查;一、未来眉县将重点开发渭河片区，如果让您在渭河新区买房，您更倾向买的房子业态是？;二、您心目中比较喜欢的建筑外观是什么风格？;三、您喜欢什么样的园林景观风格？;四、如果您在渭河新区买房，您需要的户型产品是？;五、您对住宅户型格局的要求？;六、在户型产品设计上，您比较倾向以下哪些功能空间？;七、您比较喜欢简单装修房还是毛坯房？;八、您认为项目的车位配比最好是？;九、您认为项目应该具有的配套设施？;十、您心目中的高端住宅是？;十一、您觉得渭河新区未来房价多少，您能接受？;购房客群来源 以县城居民客户为主，基本没有投资客户；眉县居民占70%，周边乡镇居民占30%。 购房客群构成 企业单位中高层管理人员、猕猴桃果农，为改善居住质量二次置业；政府公务员改善生活条件；周边乡镇富裕人群以及在外地打拼回眉县购房人群。 购房目的产品 刚需客户占绝大多数，投资客户所占比例极少；经济能力一般或者因为婚房而购房的客户，选择2房户型偏多；为改善生活条件的家庭，多数是选择3房户型。 购房消费特征 客户购房不再只是关注普通的居住，慢慢开始关注项目的配套以及升值潜力；周边乡镇客群购房大多数是为了改善居住环境以及下一代教育为主。;客户需求类型逐步由多层住宅，向小高层、高层产品转型； 在户型选择上主要以三房户型为主，承受的总价在35~50万之间