20180131_津南大学城项目定位报告(终) 29p研究报告.pptxVIP

津南大学城项目定位报告;国家级高等职业教育改革实验区、教育部直属高等教育示范区、天津市科技研发创新示范区。园区定位：在海河中游形成一个人文型、生态型、创新型的区域中心，提升区域城市化水平。;区内交通干线：津歧公路、津港公路、津沽公路。 据天津市轨道交通规划：地铁1号线延长线、地铁6号线二期均经高教园；据津南区城市总体规划，津南区将启动Z1、Z3、C1、C2轨道线建设，形成以津南新城为核心、连通各镇和功能区的“环形放射”状轨道路网体系。 津港高速：为本市10条连接中心城区和滨海新区的放射线，连通津南和大港。;4、津南区产业规划、各城镇定位关系明确，咸水沽作为津南区政治、文化中心将承担主要居住功能。;“1”，基本建成津南新城。充分利用连接市中心城区和滨海新区的地缘优势，做到新城建设与海河综合开发建设有机贯通、融为一体。抓住海河开发延伸和扩展的有利时机，科学规划，逐步建成古韵新貌交融的文化商贸区，产业集聚发展的特色创业区，人居环境宜人的生活行政区，城市功能鲜明的形象展示区。;;津南区2009、2010年不含别墅的住宅产品每年供应面积在110万平米左右，每年的消化量也在110万平米左右，2010年同比均价涨幅为25%，市场供需平衡。住宅市场供应及成交的主流产品为90平米左右的两居和120平米左右的三居，其中三居占比为30%，两居占比为60%。;富力桃园;3、咸水沽板块客户特征; 对高层、小高层产品并无明显的抗性，但对低密度产品（如：别墅、洋房等）尤其偏好，且可承受较高的溢价。 对社区品质的有较高期望，喜欢贵气、质感的建筑立面及相应风格的景观园林，好的物业服务等。 主力需求户型面积： 高层/小高层产品以紧凑户型为主，其中，两居室：80-95平米；三居室：100-130平米，对更大面积户型需求不明显； 对低密度产品的舒适度及面积要求较高，至少是舒适三居，除独栋、联排别墅外的其他低密度产品对面积需求主要为：200平米左右。 对错层、跃层产品有一定偏好。 ;地理位置：位于大沽南路延长线旁，距外环线津沽桥600米 占地面积：30万平米 总建筑面积：42.3万平米（是金地格林世界80万平米的第四期高层组团 ） 容积率：3.57 毛坯交房;销售及成交客户情况： 2010年度分五批获取销许，共计供应2144套，22.3万平米房源。 2010年度成交1842套，18.8万平米，共计16亿销售额，销售均价8533元/㎡， 预计2011年售价11000元/㎡。 2010年度两室户型成交占到59%，三室占30%，一室及四室户型合计不足10%. 目前，销售接近尾盘。仅剩余4栋高层，以70-99平米小户型为主，春节后开盘。 位于外环区域，以城市外溢客户为主，其中河西区客户最多，河东区客户次之。; 地理位置：咸水沽体育场路与建国大厦交口，月坛商厦对面 占地面积：18.5万平米 建筑面积：46万平米 ，其中商业10万平米 容积率：2.5 总户数：11200户 开发商: 天津中冶新华置业 毛坯交房 ;销售及成交客户情况： 该项目2010年度成交300套，销售额2亿，均价7188元/㎡。 两室户型成交达82%，占到绝对比例。 2011年目标销售额7亿，主推出低密度产品，5月份推出4栋72套，总价在200-400万之间。 成交客户以当地私营业主及政府官员为主，市区成交客户极少。;地理位置：津南咸水沽津沽路42号（过紫江路口向东100米路左） 占地面积：6.5万平米 总建筑面积：17万平米 容积率：2.9 总户数：1168户 ;销售及成交客户情况： 2010年分三批获取销许，共计供应655套6.5万平米房源。 年度成交432套，4.3万平米，共计3.15亿销售额。 两室户型成交占到67%，180㎡四室户型严重滞销。 项目共10栋，2011年计划推出5-8楼，主推户型较前四栋升级，两室78平米升为88平米，95平米增为110平米，最大户型仍为135平米。2011年计划实现均价7800-7900元/平米。 成交客户以当地私营业主及政府官员为主，有少量追随永泰的北京投资客，市区成交客户极少。;;支持快速销售的中高端精品项目 主流需求，成熟产品 新古典风格 相对突出景观特色;方案一： 叠拼+高层 ;3、产品建议及目标客户;高层/小高层;4、产品意向;;5、开盘售价建议;谢谢！