20180628-都市广场-商业市场调研报告51p讲解材料.pptVIP

·····未来区位价值研判 研判总结 未来周边商业改造提升项目所在片区商业竞争力的同时，也将激化与本项目直接竞争。 未来本项目消费人群范围比较固定，同时也将受到南城发展状况的影响。 项目周边的商业目前相对低端，特色不足。 所以未来区域的市场空白填补和商业氛围的形成对本商业圈的层次定位有至关重要影响！ 太原商业地产发展分析 1 太原核心商圈分析 2 当前项目区位价值分析 3 未来项目区位价值分析 4 项目SWOT分析 5 项目商业价值定位 6 目 录 项目基础信息 ·····项目SWOT分析 未售商业体量 19567平米 层数 3-4层 层高 1F4.2m;2、3F3.6-3.75m 四至 东：住宅区，宾馆。 南：住宅区、停车场、国税。 西：住宅区、洗车行。 北：住宅区、派出所、银行。 北 产品分析 ·····项目SWOT分析 商铺形态 开间范围 进深范围 面积范围（平米） 总面积（平米） 套数 3-4层铺 6-9米 14-18米 275-689 19567 41 产品面积段集中，在商铺的经营和销售中存在一定难度。 产品面积大，总价高，不利于项目销售。 项目车位充裕，给项目以后销售和经营带来较大利好。 项目周边为住宅区，为项目提供较充裕的消费群体。 区位优势：核心商圈辐射地段； 环境优势：住宅区在周边，销售客群多。 区位劣势：项目周边商业经营状况不好； 道路劣势：周边皆为非主干道。 产品劣势：产品面积大，总价高。 周边商业发展较成熟，但是主要都是以中端，低端为主； 项目周边商业特色较弱； 面临着城市商贸中心南桥的威胁。 合理定位利用区位、环境优势； 宣传上发掘项目潜在投资价值； 发挥产品优势定向推广。 充分发挥项目的投资潜质。以“传世金铺”概念提升投资者信心。 吸引性消费的业态定位，解决区位定位不准确的现象。 宣传上，发挥区位上的优势，去化速率和项目定位将是项目后期销售的主要问题。在推广上必然要降低客户疑虑，凸显项目价值。 推广上突出项目的前瞻性，传递潜在价值的概念。 ·····项目SWOT分析 * 本报告严格保密 太原商业地产发展分析 1 太原主要商圈分析 2 当前项目区位价值分析 3 未来项目区位价值分析 4 项目SWOT分析 5 项目商业价值定位 6 目 录 商业 起步阶段 形成阶段 发展阶段 商业地产依托于住宅区街铺，商业发展集中在解放路、五一路，典型商业如解放大楼、五一大楼。 本土品牌发展蓬勃，华宇精品商城、亲贤街梅园百盛等大中型集中百货开始出现；美特好、山姆士在太原落地生花； 柳巷商业街更新换代； 高层小区底商开始在市场上占领一定额度。 高端商场开始涌现，如天美名店、北美新天地、华宇国际精品商城等；国际一线品牌如LV等纷纷进驻； 全国性大型商业开始进驻太原市场，如万达广场、王府井等； 高层住宅底商发展迅速，如奥林匹克花园等； 太原商业地产发展历程 2002年 2002-2008年 2008年至今 住宅 商业 投资主体 中小投资者，城市中高收入群体 投资目的 保值、增值为主 投资频率 低 投资客群体量 少 投资置换性 低 投资主体 大型投资者，周边煤矿企业主 投资目的 增值、盈利为主 投资频率 低 投资客群体量 多 投资置换性 高 住宅和商业地产投资对比 太原房地产发展中，住宅市场发展速度快于商业地产，在房地产投资中，商业地产的回报率大于住宅地产。 商业地产的投资中，外地客户（主要为周边县市）占到比较大的比重。 目前太原商业地产处于良好的发展期，大型综合商场陆续涌现，上升势头迅猛。 小结 太原商业地产发展分析 1 太原主要商圈分析 2 当前项目区位价值分析 3 未来项目区位价值分析 4 项目SWOT分析 5 项目商业价值定位 6 目 录 柳巷商圈 柳巷—钟楼街商业中心位于迎泽区，以钟楼街、鼓楼街、桥头街、柳巷南北路、开化寺街等为中心区域，建筑面积1000平方米以上的大型零售网点30多个，网点聚集度高，以大型百货为主力业态，不仅辐射整个太原市，而且在华北地区的旅游商业方面也具有较大影响，是太原市传统商业中心和太原市商业的标志。 太原市传统商业中心和太原市商业的标志 柳巷商圈 业态：购物、餐饮、休闲 柳巷商圈 算价实例： 位置：桥头街西段 租金：300万/年/550㎡（日租15元/天/㎡） 算价实例： 位置：时尚富百家 租金：（日租16.7元/天/㎡） 价格：成熟商业租金15元/天/㎡ 柳巷商圈 长风—亲贤街商圈 亲贤北街—长风街商业中心位于小店区，以北至南内环街，南至长风街，西至平阳路，东至建设南路所围限的地区为核心，其内有以长治路与亲贤北街和长风街相连通的“工字型”商业网点集聚区，是目前太原市南部商业最繁华的地区。 目前太原市南部商业最繁华的地区 亲贤商圈 业态：高端