20180522泰辰提案：超达龙湖项目营销思路50p教学案例.pptxVIP

首先来看一下我们项目面临着怎样的环境？龙湖镇环境解析龙湖整体概况郑州，一座野蛮生长的城市“城市空间扩张、多中心发展、城市一体化”规划思路的指导下，主城区向临近郊县全面扩张。“东扩南突”宜居教育城的打造使龙湖的发展格局全面提速。龙湖以得天独厚的自然资源和区位优势成为城市发展新方向，龙湖更是郑许融城的率先践行者。龙湖市场的演变交通情况：逐渐完善的交通网络，打破市区与龙湖沟通瓶颈，为龙湖区域人口导入奠定基础郑新快速路已经全面通车，还将有四港联动、沿107国道快速路建设；规划BRT、地铁2号线终点站将设置在龙湖镇区；“五横六纵”公路、地铁、BRT快速公交完善的交通规划，加强与市区及航空港区的联系。龙湖将形成公路、地铁、轻轨、航空与一体的立体交通网络。三五年后，龙湖到郑州市中心的时间将缩短为30分钟，而到航空港区的时间将缩短为15分钟。龙湖市场的演变房地产市场：龙湖成交物业类型以高层为主，低密产品的需求逐渐由别墅转向花园洋房，整体市场以刚需客户为主从2011-2012年的推售情况看，龙湖成交以高层为主占70%左右，低密产品中别墅占有量下降约10%，转向洋房产品。伴随着郑州市区房价不断攀升，龙湖片区产品日渐丰富，高层产品井喷，青年刚需族逐步的成为了龙湖区新生的购房力量。龙湖市场的演变房地产市场：高层产品的去化速度明显高于低密产品，高层产品以区位优势和适中的价格抢占刚需市场低密产品：项目平均去化速度在3000-5000㎡/月项目名称月均去化量（方/月）均价单价区间红河谷80070006800-7400兴龙湾500063006100-6400龙泊圣地435130009000-15000国瑞城45001200011000-13000温莎城堡300090008000-10000林溪湾高层产品：项目平均去化速度分布范围较大，在3000-20000㎡/月之间高层月均去化量（㎡/月）均价单价区间公园大地2000047004500-5000龙湖御景210060005700-6300正弘御苑200037003500-4000丹石街区1500046004200-5000国瑞城1000050004500-5500值得我们思考的是：公园大地、国瑞城同为热销项目的中高层产品区位优势+低价——实现2万方销售；位置偏远+正常售价——实现1万方销售龙湖市场的演变房地产市场划分：北龙湖靠近郑州，房地产发展较为成熟，南龙湖相对较为偏远，区域印象较为陌生N北区：北区靠近郑州主城区，更容易吸引郑州市区客户，以管城区为主，价格较高；中心区：位于片区的中心位置，南区：新开发区域位置偏远，难以吸引市区客户，多采用低价策略；龙湖北区龙湖中心区龙湖南片区龙湖市场总结随着“由镇变区”的概念的提出，龙湖房地产正在快速发展房地产市场主要依靠刚需客户支撑，高层产品的去化速度明显高于低密产品北龙湖的房地产发展较为成熟，而南龙湖的市场认知度相对较低，区域相对陌生了解完市场情况，我们再来看一下项目的具体情况？项目情况解析项目区位本案位于宜居教育区城龙湖镇南端，龙泊南路与郑新快速路交汇处以西配套解读华南城河南航天科技园地块现阶段处于未平整状态；周边自然景观、教育资源十分丰富，临近郑州一中分校并引进其初中部，但生活配套缺乏；与大型商业项目华南城相距较近；龙湖二中河南机床博物馆郑州升达大学地块现状中原工学院郑州一中本案郑新快速路郑州一中分校龙泊南路指标解读规划以高层产品为主，少量低密别墅产品提高项目档次，高层中心景观带后期有很大的塑造空间N基础数据占地面积11万㎡别墅建筑面积3.4万㎡高层建筑面积22.8万㎡商业建筑面积0.9万㎡容积率2.5建筑密度29%限高≤100m建筑风格artdeco主出入口沿街底商低密别墅组团精品高层组团产品类型总面积比总面积高层87%239176.05别墅13%35738.95项目情况总结区位位于龙湖南片区，位置偏远规模27万㎡，区域中等规模项目配套教育资源丰富：距离郑州一中较近，并引进其初中部；交通便利：位于郑新快速路、龙泊南路交汇处； 景观资源丰富：处临自然湖泊景观带外，引河入项目内部 ，且小区内部规划层次丰富的园林 景观；产品3.4万㎡别墅+24万㎡高层组合，以高层产品为主利用低密别墅产品提升项目档次； 高层产品为主流面积区间，宽楼间距及丰富的中心景观带规划打造品质高层产品； 低密别墅产品兵营式排布，间距较密，无竞争优势。结合市场情况和项目自身情况，我们如何实现项目的快速销售呢？想要快速销售，必须抓住项目的目标客户。那么我们的目标客户在哪里呢？项目客户定位5%从市场代表楼盘可判定，我们的主要客户群体是郑州市场的客户，并且主要集中在郑州南部，如管城区项目定位惠济区1%25%2%上街市金水区4%荥阳市2%以国瑞城项目为例，成交客户的居住区域大多在郑州，尤其是郑州的金水区和管