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保障性租赁房居民储蓄融资的模式构想 　　[提要] 保障性租赁住房是解决农民工住房问题的重要途径，然而保障性租赁住房自身的特点使之成为保障房建设融资的难点。居民储蓄融资模式充分利用政府资金的放大效应，吸纳居民储蓄作为租赁房建设的主要资金来源，该模式既可以解决保障房融资问题，又可以部分实现居民的互助购房，并为居民提供了一种新的投资方式。 　　关键词：保障性租赁住房；储蓄融资；融资模式 　　基金项目：2012年度保定市哲学社会科学规划课题（编号：201201029）；河北农业大学社科基金和理工基金（编号：L；河北省人力资源社会保障科研合作课题（编号：JRSHZ-2013-05003） 　　中图分类号：F83 文献标识码：A 　　原标题：保障性租赁房居民储蓄融资模式构想——以保定市为例 　　收录日期：2013年9月12日 　　租赁型保障房一般只租不售，租金水平低，资金回笼速度慢，属于微利项目，不能满足开发商的利润要求，开发商没有投资动力。租赁型保障住房属于福利住房，本应由政府出资建设，但租赁型住房不能实现滚动开发，投资额巨大，政府没有能力筹措全部资金。2012年保定市保障性租赁住房建设目标是廉租房2，000套，公租房10，000套，约需资金投入12亿元。政府投入30%，还有70%约8.4亿元的资金缺口，保障性租赁房的可持续开发问题相当严峻。因此，保障性租赁房融资问题是租赁型保障房建设的难点，也是住房保障制度能否顺利实施的关键。 　　一、日本租赁型住房融资模式启示 　　（一）日本租赁型住房融资模式。日本实行住房供应双轨制，中低收入群体纳入国家住房保障体系，高收入群体通过房地产市场购买住房。日本的保障住房包括租赁型和出售型，租赁型住房针对低收入群体和中等收入群体，出售型住房针对中等收入群体。租赁型住房的开发者包括地方、中央公团和私人开发商，地方、中央公团的建设资金来自地方、中央政府的财政补贴和住房金融公库，私人开发商开发的符合政府标准的租赁住房资金主要来自住房金融公库。住宅金融公库在租赁型保障房建设中行使资金融通职能，是租赁型住房建设资金的最主要提供者。住宅金融公库承担向建房符合国家标准规定的公团公营企业或民营企业以及住房政策导向者提供长期低息贷款的义务，平均利率比商业银行贷款低30%左右，利差损失由政府财政部承担。 　　（二）日本租赁型住房资金来源实质——国民储蓄资金。日本住房金融公库成立于1950年，是政府全额出资的政策性金融机构，为应对日本战后面临的住宅严重短缺局面而设立。公库成立初期，每年提供的贷款为8万套住宅左右，随后规模迅速扩大，1970年时达到年25万套，高峰的1994年达到了95万套左右，之后一直保持在50万套左右的规模。到2001年年末为止，利用公库贷款建造的住宅总数已达到1，890万套。住房金融公库为保障性住房的建设提供了充足的资金，为日本住房问题的解决起到至关重要的作用。 　　住宅金融公库的资本金全部来自政府注资，其运营资金来源主要有四个方面：一是政府投融资体制贷款；二是政府的息差补贴；三是以公营特殊法人发行的特殊债券；四是回收的借贷资金。四个方面的资金来源中政府投融资体制贷款是最主要来源。日本的投融资体制是将长期的邮政储蓄、国民养老金和简易人寿保险等靠国家信用归集起来的资金与财政预算资金相协调，有偿借贷给公共团体以及符合国家住房政策的民间住宅开发企业或个人。日本年度投融资资金计划中邮储系统资金占50%，而邮储系统资金主要来自银行储户的个人储蓄存款，因此国民储蓄存款是日本投融资体制贷款的主体，也是住宅金融公库的最主要资金来源。邮政储蓄是国家垄断银行，有国家信用担保，存款利率高于商业银行，所以邮政储蓄是日本国民私人储蓄存款的主要存放地，归集的存款占个人存款总额的30%。邮政储蓄存款利率固定，存期10年，但半年后可以自由存取。追本溯源，国民储蓄资金是日本租赁型住房建设的源泉和支撑，因此从根本上说，日本租赁型住房融资的实质是居民储蓄融资。 　　二、保定市保障性租赁房居民储蓄融资模式构想 　　（一）构建保定市保障性租赁房政策性金融机构——保定市住房保障银行。利用居民储蓄进行保障住房融资，首先必须要建立具有金融职能的融资机构。该机构应为政府政策性金融机构，体现并执行政府的住房保障政策与制度，负责保障性住房资金的归集、使用和偿还。该机构可暂定名为保定市住房保障银行，该行可以保定市公积金中心为依托进行扩充改组，其资本金来自两个方面：一是市公积金中心的增值收益；二是政府保障性租赁房补贴资金。保定市公积金增值收益保守估计为5亿元（2010年保定市住房公积金增值收益9，073.64万元），十二五规划要求保定市5年内建成廉租房0.8万套，公租房2万套，其他保障住房2.94万套，合计保障住房5