保障房建设融资创新路径的研究.docVIP

保障房建设融资创新路径的研究 　　摘要：按计划完成保障房建设成为中央政府调控房地产市场的核心政策之一，也是平抑房价、确保社会稳定、人民安居乐业的基本要素。在保障房建设的必要性凸显的历史背景下，保障房建设融资面临着拆迁资金匮乏、资金来源单一、后续资产管理乏力等突出问题，针对这些问题，提出了政府主导产业基金+商业信托计划的保障房融资路径图，并对土地整理资本化、建设总包单位权益信托化、类REITs平台证券化交易的创新路径进行了分段解析。指出了我国当前保障房建设融资创新路径中需要解决的几个问题，即建立全价值产业链思路；建立保障房建设信息平台；立法形式保障拆迁户权益；加快资本交易平台的建设。 　　关键字：保障房；融资；创新；政府产业基金加商业信托计划；资本化；信托化；证券化 　　中图分类号：F812.5 　　保障性住房包括经济适用房、限价房、公租房，是政府专门针对社会中低收入人群投资建设的带有福利性质的住房。保障性住房以低廉的价位、覆盖中低收入人群的定位和对周边经济的拉动效应，对现阶段平抑房价虚高、刺激内需消费、引导民间资本理性投资等方面产生良好的促进作用。近年来，“买不起房”成为广大基层群众反应较强烈的社会民生问题。以北京为例2011年人均GDP达到80394元，城镇居民人均可支配收入32903元，而全市新建普通住房平均价格为13173元/平方米①， 以购买100平方米普通住房计算，三口之家以可支配收入的60%偿还购房款需要22年，国际公认的合理的收入和居住房屋售价的偿还期为8-10年。②由于缺乏带有福利和补贴的住宅产品，使得住宅市场的销售呈现供需畸形——需要住房的刚性消费人群买不起房，高收入人群大量购置住房，通过囤积“炒高”售价以求获利。纵观世界各个国家能够在社会经济高速发展的阶段，妥善解决“房价高”这一突出社会问题的方法之一，就是作为社会公共利益管理者和平衡者的政府投资建设保障性住房，通过调整住宅市场产品供应的价格和数量，使住宅产品的价格回归价值属性。2010年国发[2010]10号文中提出了“要切实增加住房有效供给，全力加快保障性安居工程建设”。在“十二五”建设发展规划中，明确提出在5年内建成3600万套保障性住房的目标，将保障面扩大到城镇家庭的20%左右。保障性住房在中国特色社会主义的市场经济体制中，逐渐找到了自身的定位——回归居住属性，解决广大中低收入人群的居住问题；实现了存在的价值——在社会发展特定阶段，平抑住宅产品价格，璞归价值边界。 　　一、文献综述 　　1998年国家停止实物分房政策后，货币化购买商品房成为解决城市居民住房问题的主渠道，我国的理论界也就忽视了对保障性住房的研究。2004年以来，为配合政府调控整顿房地产市场，我国学者在总结美国保障性住房发展经验的基础上，结合中国的具体实践为国家政策的指定提供的坚实的理论支持。 　　（一）国外研究现状 　　美国在经历二战结束后的繁荣后，经济持续走低，为解决中低收入人群住房问题，美国学者Samuelson Paul[1]-[2]（1955）主张政府应制定入家庭的保障性房政策，并提出了“公房建设计划（Public Housing）”。Wallace，James E（1995）首先系统性的总结了公房建设计划退出历史舞台的原因——政府财政无力承担后期公共房屋的维护成本、保障房惠泽的低收入人群数量减少、与商品房产生了直接的竞争导致私人房地产商退出公房建设计划[3]。Cummings，Jean L.， and Denise Di Pasquale[4] （1999）分析了低收入家庭住房建设税收抵免计划LIHTC（The Low-Income Housing Tax Credit）实施十年的成功经验——对保障性公房项目直接给以税收抵免和补贴、项目需包含的一定比例的（不是全部）面对低于都市平均收入水平的租户、补贴或减免额度与面对低收入租户公共房屋的建筑成本（不含土地）挂钩、政府为项目提供多元化的融资渠道。Struyk，Raymond J.，and Marc Bendick，eds[5]（1981）和Susin，Scott[6]（2002）对美国政府财政支持力度最大的HCVP计划进行了分析后总结出美国政府对保障性住房的政策从扩大供给（公房建设计划）到政府与投资人合作主导的LIHTC计划，再到住户租房券（HCVP），对于政府政策的制定逻辑由扩大供给转移到了提高住户的承担能力。 　　（二）国内研究现状 　　张旭、王淼（2006）提出了中国的保障性住房建设资金来源单一，渠道不畅已经成为制约其发展的瓶颈[7]。曾广录（2011）依据维生和朴正爱的模型基础得出结论，保障性住房作为准公共品，其建设资金来源为土地出让金的10%、住房公积金增值收益、地方政府财政资金，上述三种来源受市场景气程度、缺乏操