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低碳经济视角下物业管理新的模式探析 　　摘要：本文基于绿色物业管理服务特点的研究，引入全寿命周期理论，对早期介入、前期物业管理和日常运作三个阶段论述推动住宅小区绿色物业管理实施的对策建议。 　　关键词：低碳经济；物业管理新模式；绿色物业管理 　　中图分类号：D912.29 文献标识码：A 文章编号： 　　 　　1 低碳经济理论及绿色物业管理内涵概述 　　1.1 低碳经济理论 　　“低碳经济”是指在可持续发展理念指导下,通过产品创新、制度创新、产业转型、高新技术使用等多种手段,尽可能地减少高碳能源消耗,减少温室气体排放,达到经济社会发展与生态环境保护双赢的一种经济发展形态[1] 。 　　低碳经济的特征是以减少温室气体排放为目标,构筑低能耗、低污染为基础的经济发展体系,包括低碳能源系统、低碳技术和低碳产业体系。它通过提高资源的综合利用水平。把经济活动对自然资源的需求和气候环境、生态环境的影响降低到最小程度。有效解决经济发展与资源可持续利用、气候和生态环境保护之间的突出矛盾[2]。 　　1.2 绿色物业管理的内涵及特征 　　绿色管理是从新加坡传入我国的一种全新的管理理念，由此衍生的绿色物业管理理念是基于绿色物业的兴起和业主对于绿色消费的需求而提出的。在绿色物业管理中主客体没有改变，即物业公司对物业小区内的建筑物及场所设施等提供管理活动，但绿色物业管理服务的内涵远比传统的物业管理广泛，它是指按照环境保护和生态发展的要求，从可持续发展的角度，以人居环境为管理对象，以国家法律法规和合同契约为管理依据，以大力采用环保、节能、智能化等现代化科学管理技术为主要手段，以建立向居住者提供全面、周到、高效、专业、经济、互利的服务网为管理核心，以营造安全、环保、舒适、和谐、健康的人居环境和满足居住者对健康生活的多层次需求为最高目标的一系列管理活动[3]。 　　 　　2 实施物业管理新模式的必要性的探讨 　　2.1低碳视角下，传统物业管理亟待改革 　　传统物业管理的服务对象主要是已竣工验收、投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地[4]。服务的项目主要是以清洁卫生、保安服务、代理租赁等的形式上。城市生活用水的过度利用；空调、电梯等系统节能措施不到位，造成对电力过度的消耗；设施设备管理的疏忽带来的自来水的浪费；设施设备的大力运行造成了电耗浪费；重复的装修对材料和劳动力的严重损耗；对清洁剂和杀虫剂等等的选择和使用不当，给环境造成了污染等现象比比皆是。可以看出，传统的物业管理模式，极大的影响了建筑物的耐久性与低碳目标的实现。 　　2.2 实施物业管理新模式—绿色物业管理的必要性 　　（1）绿色物业管理满足低碳绿色建筑的发展要求 　　建筑的寿命应该是全周期的，这就意味着绿色建筑要真正的发挥作用，80%以上的阶段应该是处于交付给业主使用以后的运行时间，而这个阶段的物业服务直接影响着这些建筑的功效。目前我国绿色建筑的理念还仅仅局限在规划、设计、施工等建设过程，而对交付之后使用阶段的物业管理中所涉及的保护资源和生态环境、减少污染以实现社会总体效益的最优化问题，各方面的重视程度还远远不够。绿色建筑的发展要求更高的物业管理水平与之配套，创新传统物业管理，发展物业管理新模式成为必然要求。 　　（2）绿色物业管理满足可持续发展的要求 　　人类在大力发展经济之余，不得不面对人口增长、生态环境被破坏、基础设施老化、能源紧缺等实际的问题。在建筑的建造和使用过程中，需要消耗大量的自然资源，同时增加环境负荷。我国经济正处于向低碳经济转型的时期，建筑行业无疑成为转型的主力军，对于对建筑施行专业管理的物业管理可通过努力在很大程度上减少能源过度消耗问题，满足社会经济可持续发展的要求。 　　（3）绿色物业管理满足“以人为本”管理理念的发展要求 　　当前，全民的环保意识正在不断增强，人们在进行生产和居住的同时，开始全面关注居住环境，对居住质量提出了更高层次的要求。绿色的追求反映出物业消费水平正在进行一个飞跃性的提升, 而绿色物业管理正迎合并满足了业主的的这一新的物业消费理念[6]。实施绿色物业管理不仅可以有效地延长住宅的使用年限，还可以创造出方便、舒适、安静、祥和的居住环境，使整个住宅小区达到生态平衡，实现“以人文本”的理念。 　　 　　3 物业服务企业开展物业管理新模式的措施 　　（1）物业管理的早期介入 　　物业管理公司应以前期顾问等方式，在该物业项目的开发建设阶段提前介入，参与从建筑的策划开始到房屋的竣工验收和交付使用全过程，有针对性提出绿色物业管理工作方面的意见和建议，如在可行性研究阶段，物业服务企业可以协助建设单位做好住宅小区和物业管理的定位；在设计阶段，和规划设计单位一同探讨最优合理节能的设计方案，在施工阶段，安排专业人员进入施工